【摘要】我國三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏活力，去庫存缺乏動(dòng)力。雖然三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，但供需錯(cuò)位，僅從供給側(cè)著力不能激發(fā)有效需求。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力源自于產(chǎn)業(yè)，政策導(dǎo)向需要鼓勵(lì)資金、技術(shù)、人才流入，形成高端、優(yōu)質(zhì)、特色的產(chǎn)業(yè)，保障就業(yè)、提升服務(wù)，從而激活其房地產(chǎn)市場(chǎng)。

【關(guān)鍵詞】三四線城市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 去庫存 動(dòng)力機(jī)制 【中圖分類號(hào)】F293.35 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

改革開放后的中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷三十多年高速增長后，進(jìn)入從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在現(xiàn)有存量高企、增長動(dòng)力轉(zhuǎn)換和收入增速下行的情況下，一方面存在張力小、風(fēng)險(xiǎn)高、壓力大的問題，發(fā)展舉步維艱；另一方面仍要擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長、保民生，發(fā)展?jié)摿薮?。因而激活地域廣闊而且數(shù)量巨大的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，是我國全面建成小康社會(huì)的重要支撐和關(guān)鍵所在。

中西部地區(qū)二線城市和三四線城市分化嚴(yán)重

所謂“三四線”城市，并非是一個(gè)科學(xué)的概念，也沒有政策界定的標(biāo)準(zhǔn)，多源于行政等級(jí)、城市規(guī)模、發(fā)展水平和地緣空間的考慮。行政等級(jí)主要表明對(duì)資源的占有和配置地位。從規(guī)模上看，常住人口低于100萬的中小城市多在三四線城市行列。如果人均收入水平低于全國平均水平，也幾乎不可能躋身于一二線城市行列。從嚴(yán)格和廣義上講，沒有納入城市稱謂的“鎮(zhèn)”，人口多達(dá)數(shù)萬乃至超過10萬，尤其是中西部地區(qū)的鎮(zhèn)，也應(yīng)大致歸入三四線城市，而沒有或不必要再細(xì)化五六線甚至七八線城市。

如同當(dāng)年三線建設(shè)的“大三線”、“小三線”一樣，三四線城市也可大致分為中西部地區(qū)的“大三四線”城市和以東部地區(qū)中小城市為主體的“小三四線”城市。一般說來，東部地區(qū)一二線城市的外溢效應(yīng)，使得“小三四線”城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于較高水平；而中西部地區(qū)以省會(huì)城市為主體的二線城市對(duì)周邊的三四線城市具有虹吸效應(yīng)，使得這一地區(qū)的二線城市和三四線城市分化嚴(yán)重。因而，本文討論的重點(diǎn)是地處中西部的 “大三四線”城市，涵蓋行政層級(jí)地級(jí)及以下、建成區(qū)常住人口規(guī)模300-100萬人口的II型大城市和100萬以下、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后的地級(jí)市、縣級(jí)市和建制鎮(zhèn)。當(dāng)然，一些東部地區(qū)例如蘇北粵北的“小三四線”城市，也具有“大三四線”城市的許多共性。

中西部“大三四線”城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大

東部地區(qū)城市化水平高、房地產(chǎn)市場(chǎng)已近飽和、經(jīng)濟(jì)拓展的土地空間已近極限，但中西部地區(qū)的“大三四線”城市房地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?015年，中國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到56.1%，東部地區(qū)多超過60%，浙江達(dá)到65.8%，上海更是接近90%，達(dá)到甚至超過一些發(fā)達(dá)國家的水平。西部地區(qū)的四川省2015年城鎮(zhèn)化率可望達(dá)到48%左右，比2014年的44.9%提升了大約3個(gè)百分點(diǎn)。中西部地區(qū)城市人口增加快，房地產(chǎn)需求規(guī)模也將不斷擴(kuò)大。東部地區(qū)大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口源自于中西部地區(qū)，這部分人口的相當(dāng)比例難以在東部地區(qū)市民化，他們或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、或回鄉(xiāng)就業(yè)、或回鄉(xiāng)置業(yè)，大量返回中西部地區(qū)。中西部地區(qū)的河南、四川在外務(wù)工人口分別達(dá)到1000萬，貴州、安徽分別達(dá)到800萬，其中相當(dāng)部分可能回原籍市民化。房地產(chǎn)的需求源自于穩(wěn)定的生活需要，而返回中西部的“東歸”人員將成為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求源泉。中西部地區(qū)有著大量的三四線城市，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效載體。全國19883個(gè)建制鎮(zhèn)，多數(shù)在中西部，是與當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境容量相適應(yīng)、就近城鎮(zhèn)化的容量巨大的載體。