推動建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的方向

“房住不炒”是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的根本性要求，高質量發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的主要目標，穩(wěn)健多元化是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的具體體現(xiàn)。推動建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，做好新的制度設計，促進房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革，實現(xiàn)與需求相匹配的高質量供給是關鍵所在。

首先，從“唯一”變“之一”，推動房地產(chǎn)用地多元化供給模式改革。房地產(chǎn)用地供給多元化將有助于降低土地成本，倒逼地方政府減少乃至擺脫對土地財政的依賴。從經(jīng)濟學角度看，地價、房價的持續(xù)上漲，根源在于不充分的供給與旺盛的需求之間的不匹配。當前以“招拍掛”為特征的房地產(chǎn)用地供給模式對房地產(chǎn)市場格局的形成影響較大，既是推高房價、形成錯配、侵蝕企業(yè)利潤等問題的源頭，又是我國城鎮(zhèn)化基礎設施建設的有力支持。未來改革的核心是趨利避害，將“招拍掛”供地方式從“唯一”變“之一”，推動土地供給形成多元化渠道。

一是構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場。總結農(nóng)村集體建設用地建設保障性租賃住房的經(jīng)驗，擇時有規(guī)劃地推動農(nóng)村集體建設用地和宅基地入市，擴大房地產(chǎn)開發(fā)用地供給渠道，構建充分有效的土地一級市場新的競爭格局，倒逼地方政府減少對土地財政的依賴，積極扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展以獲取稅收，分流壓力過大的部分大城市住房市場需求。

二是通過市場化機制盤活存量建設用地。激活土地二級市場，探索在存量更新區(qū)域內(nèi)實行土地用途彈性變更制度，如允許將明顯不符合市場需求、閑置空置的商業(yè)辦公類土地或房屋用途適時調整為居住；允許工業(yè)區(qū)內(nèi)土地有一定比例的用途變更彈性，促進產(chǎn)業(yè)升級和“職住平衡”等。實施城市更新行動，組織編制城市更新片區(qū)專項規(guī)劃，多途徑將存量土地資源投入到產(chǎn)出更高領域。

三是建立“以人定供”的市場化土地交易機制。按照城市住房供給量與人口增長相協(xié)調原則，調整城鎮(zhèn)建設用地年度指標分配依據(jù)，根據(jù)常住人口變化動態(tài)調整住宅用地指標；利用全國性建設用地、補充耕地指標跨區(qū)域交易機制，實現(xiàn)用地指標從省內(nèi)平衡跨向全國平衡，形成產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，提高土地利用效率和經(jīng)濟總產(chǎn)出。

四是創(chuàng)新出臺土地使用權到期后的接續(xù)政策。城市功能需要不斷完善，但要防止大拆大建，需要保留城市記憶，延續(xù)城市風貌，制定并出臺住宅、商服、工業(yè)三類用地使用期限屆滿后的接續(xù)政策。考慮到城市產(chǎn)業(yè)結構調整的需要，對商服和工業(yè)用地，建議可實行“新租約+土地年租制”，化解亟待更新的既有建筑由于土地使用年限短導致社會資本無法投入的問題，加快城市產(chǎn)業(yè)升級和功能提升，平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。

其次，以“可支付性”為核心推動住房多元供給模式改革。當前我國住房總量絕對短缺時期已過，房價過高是當前的主要問題。在此發(fā)展階段下，住房管理的重點需要從需求側轉向供給側，充分考慮住房需求的地區(qū)性結構性差異，以及住房供給存在的“四重四輕”問題，推動住房多元供給，實現(xiàn)“租購并舉可支付”。

一是規(guī)范推進住房租賃發(fā)展。落實好國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，多渠道增加租賃住房供給。保障租售同權，切實解決承租人同等享有教育、醫(yī)療等公共服務。沒有租購同權的實現(xiàn)，租賃居住仍只能是過渡性、暫時性需求，不可能成為常態(tài)。

二是加大產(chǎn)權式住房保障。產(chǎn)權式住房保障是提高住房可支付性的又一有效途徑。房價上漲與全要素生產(chǎn)率的提升有關，因此，大城市房價上漲壓力將會持續(xù)存在，住房保障是長期任務。租賃式保障與產(chǎn)權式保障都是重要的保障方式，共有產(chǎn)權住房可以在租賃住房和市場商品住房之間架起鏈接的橋梁，形成完善的梯級可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。共有產(chǎn)權住房在英國、美國和我國北京、上海等地均有成功的實踐。未來，我國在大城市加大共有產(chǎn)權住房供給可以達到一舉多得的效果。如可降低購房人支出，解決大城市住房支付性不足的問題；可減輕政府建設保障性租賃住房的財政壓力；政府可以在未來賣出剩余產(chǎn)權時收回讓渡的利益，住房保障資源得以循環(huán)使用；可以讓年輕人實現(xiàn)從租房到擁有產(chǎn)權住房的夢想，是擴大中等收入群體的重要工具；可以成為一種人才激勵方式，通過共有產(chǎn)權比例的獎勵更有利于留住人才；在住房市場波動時，政府可通過擴大或縮小自身產(chǎn)權比例的方式，引導需求，穩(wěn)定住房投資。

三是支持住房升級改善。長期看，人們對美好生活的向往，包括住房條件的不斷改善，“先租后買、先小后大、先舊后新”是必然的住房消費模式?？梢酝ㄟ^降低改善性購房準入門檻、加大優(yōu)化稅收政策力度、支持養(yǎng)老住宅供給等措施實現(xiàn)改善性住房需求的有效釋放，讓改善性住房需求成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場大盤的關鍵。

四是改革現(xiàn)行商品房預售制為定購制。為保障消費者權益，尊重商品房銷售的一般規(guī)律，我國可以借鑒國際經(jīng)驗，改變預售資金作為房企無息杠桿的開發(fā)機制，通過預售收取定金或增加現(xiàn)售商品住宅比重等措施降低購房者的風險，提升行業(yè)發(fā)展穩(wěn)健性和住宅產(chǎn)品質量。

五是創(chuàng)新存量住房更新模式。探索住宅專項維修資金補充機制。除新房購買時交納房屋專項維修資金外，還需要在二手房交易時收取一定比例的費用，或從房地產(chǎn)交易征收的增值稅中劃出一定比例資金，循環(huán)補充到該小區(qū)的房屋專項維修資金中；探索老舊小區(qū)自主更新模式，有了住宅小區(qū)的房屋專項維修資金，就可以創(chuàng)新老舊小區(qū)自主更新模式，建立更新改造事前征詢機制，尊重小區(qū)居民主體地位，在政府扶持下，主要依靠小區(qū)自身的力量實現(xiàn)老舊小區(qū)的更新與品質提升；提升物業(yè)智慧管理服務水平，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政等延伸服務，探索“物業(yè)服務﹢生活服務”模式，完善住宅區(qū)周邊設施配套，不斷提高生活便利性。

再次，“股債多元”推動房地產(chǎn)行業(yè)融資模式改革。未來，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的改革方向需要從過去以債權融資為主向“股債多元”轉變。具體政策需要有堵有疏，在堅持降負債方向不變的同時，拓寬房企權益融資渠道，擴大直接融資比重。

一是推動大宗物業(yè)公募REITs運作。將房企“持有運營類”的物業(yè)，如公寓、商業(yè)、辦公樓、酒店等納入公募REITs運作，利用公募REITs將大宗物業(yè)的整體經(jīng)營與流動性相結合，有效盤活存量資產(chǎn)，強化資本市場對不動產(chǎn)產(chǎn)權流動的支持力度。二是暢通資本市場融資渠道。落實打開房企A股融資通道，加強資本市場服務實體經(jīng)濟的能力，用市場的力量化解風險。三是大力發(fā)展私募股權基金。支持“持有型”不動產(chǎn)私募股權基金收購房企資產(chǎn)，并打通退出通道，加強與大宗物業(yè)公募REITs的銜接配合，有效降低房企杠桿。四是嚴格房企融資監(jiān)管。嚴控房企違規(guī)自融，創(chuàng)新房企非債務融資監(jiān)管方式，規(guī)范房企投資、采購、施工合同簽訂，明確“明股實債”“供應鏈融資”“商票融資”約束條款，避免“隱形杠桿”。2022年12月，相關部門出臺的房地產(chǎn)融資“三只箭”政策，既是化解房地產(chǎn)市場風險的重要政策工具，也是支持房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉型的重要政策。

最后，以盈利多元化推動房企經(jīng)營模式改革。當前及未來一段時期，我國的房地產(chǎn)行業(yè)將從“成長期”到“成熟期”過渡，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式變革主要體現(xiàn)在盈利來源的多元化，相應地，要求房企的開發(fā)模式從“高負債、高杠桿、高周轉”向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務一體化轉型；房企的融資模式從高負債到多元股權轉型；房企的目標模式從追求規(guī)模擴張和高速度向品牌與品質提升轉型。

外部環(huán)境變遷與政策牽引改變了行業(yè)的發(fā)展邏輯，房企需要從粗放式擴張向精細化運營轉變，從依賴外部紅利轉向通過精細化管理提升競爭優(yōu)勢來獲取紅利，改變房地產(chǎn)企業(yè)盈利收入結構。一是挖掘內(nèi)部管理紅利。未來，房企的投資更加收斂與聚焦、銷售更加精準與高效、設計更加人性化與降成本、工程更加可控與優(yōu)良、物業(yè)管理更加智慧與多元。二是重視戰(zhàn)略引領。房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長向高質量發(fā)展轉變時，房企需要從“合理增速、利潤導向、風險控制”出發(fā)制定企業(yè)發(fā)展新戰(zhàn)略。三是強化組織和標準化保障。房企需要建立起與戰(zhàn)略動態(tài)調整和發(fā)展模式轉變相匹配的新的能力。圍繞建設高效組織，組織職能的變化需要從控制轉向支持、從監(jiān)督轉向激勵、從命令轉向賦能。在機制層面，建立保障組織朝著既定目標高效運轉的薪酬、績效、激勵的配套體系。運營效率從“規(guī)范化、制度化、標準化”轉變?yōu)?ldquo;彈性化、敏捷化、精益化”。四是實施數(shù)字化賦能房企發(fā)展。智能化的應用可以幫助房企優(yōu)化組織管理和業(yè)務流程管理、提升客戶服務品質、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和價值鏈重構。五是構建新型績效文化?？冃Ч芾淼年P注點需要從企業(yè)的規(guī)模轉向質量，包括投資和融資的質量、產(chǎn)品及服務的質量、經(jīng)營的質量。

房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的路徑

優(yōu)化開發(fā)業(yè)務：產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同提供高品質住宅。未來5年新房銷售市場規(guī)模仍將處于10億-12億平方米的高位，但總量陸續(xù)下臺階不可避免。在競爭加劇下，房企以企業(yè)經(jīng)營的利潤、周轉、杠桿為基點，在內(nèi)部運營的各環(huán)節(jié)上進行系統(tǒng)性優(yōu)化，從全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調提供綠色、智慧、高品質的住房產(chǎn)品，鞏固好自身優(yōu)勢業(yè)務。

增加輕資產(chǎn)業(yè)務：代建、運營、服務。一是代建，包括政府代建、資本代建、商業(yè)代建，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年—2020年中國房地產(chǎn)代建市場年新簽合約項目數(shù)量及建筑面積年復合增速均超過24%，預計2025年國內(nèi)代建潛在市場面積有望增至9.1億平方米，代建業(yè)務前景廣闊。二是商業(yè)運營管理技術輸出，針對商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)提供從前期定位規(guī)劃、招商到開業(yè)及后期運營管理的全流程支持，以及管理團隊、技術團隊的輸出，使商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)轉變角色成為一家獨立的商業(yè)公司，以“輕資產(chǎn)”的模式快速擴張。三是社區(qū)O2O服務，即房企從開發(fā)商變成社區(qū)服務商。四是住宅適老化改造，適應老齡化趨勢，將適老產(chǎn)品植入成熟的城市社區(qū)，從規(guī)劃、開發(fā)、運營、改造、服務各個環(huán)節(jié)，提供適應老年人的產(chǎn)品和生活配套。

開拓城市建設存量業(yè)務：城市更新。城市更新是通過對城市存量建筑資源的維護、改造、拆建、擴充等方式，推進土地資源的重新優(yōu)化配置、提高存量資源的利用效率、促進城市功能的全面或局部升級、實現(xiàn)居住條件的改善和生活品質的提高、增強城市活力與市場競爭力、推動產(chǎn)業(yè)結構轉換和升級的城市發(fā)展過程。我國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化的中后期，城市建設由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，城市發(fā)展進入更新的階段，國家也推出了實施城市更新行動戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)可以存量空間功能提升為導向，積極參與城市更新業(yè)務，提供高效利用的產(chǎn)業(yè)空間、宜居的居住空間以及和諧的公共空間，將城市更新作為房企轉型方向。

探索成長性業(yè)務：資產(chǎn)管理。與房企開發(fā)業(yè)務的線性增長曲線不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務基于市場的存量核心資產(chǎn)，集合市場金融資源實現(xiàn)增值，是房地產(chǎn)行業(yè)在成熟期的主要業(yè)務，在我國當前屬于成長性業(yè)務。發(fā)現(xiàn)低效資產(chǎn)價值、把握最佳獲取資產(chǎn)的時機、匹配最優(yōu)金融組合、提升資產(chǎn)功能和價值、選擇適合的退出渠道，這是通過資產(chǎn)管理為資產(chǎn)賦能，并提高經(jīng)營性現(xiàn)金流的盈利方式。它區(qū)別于建房賣房的邏輯，既是房地產(chǎn)行業(yè)成熟期的主流業(yè)務，也是保持城市活力的重要舉措。

抓住政策機遇：參與保障性租賃住房供給。房地產(chǎn)業(yè)是一個城市重要的基礎性產(chǎn)業(yè)，是為城市發(fā)展提供必需生產(chǎn)資料和必要生活資料的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基礎性和重要性決定其必然受到政策的管制。房地產(chǎn)企業(yè)的投資也需要緊扣政策要求，抓住政策機遇。如為解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，國務院辦公廳發(fā)布了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，為籌集保障性租賃住房給出了一系列非居改住、稅收優(yōu)惠、金融支持等政策，40個重點城市計劃在“十四五”期間新增保障性租賃住房650萬套（間），這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營轉型提供了重要的政策和市場契機。

（作者為中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員，城市更新研究中心主任）

【注釋】

①韓立彬、陸銘：《供需錯配：解開中國房價分化之謎》，《世界經(jīng)濟》, 2018年第10期，第126-149頁。

②夏磊：《什么是房企資產(chǎn)負債率的合理水平? ——行業(yè)對比和國際視角》，微信公眾號“澤平宏觀”，2019年11月22日。

責編/謝帥 美編/宋揚

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