原標(biāo)題：購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，您可想好了！
制圖：趙立榮
分分分，學(xué)生的命根。但當(dāng)分?jǐn)?shù)成為學(xué)生的命根之前，學(xué)區(qū)房成了很多家長(zhǎng)的苦惱之根。盡管很多人都在嘲諷即便上了清華北大，也買(mǎi)不起學(xué)區(qū)房，但嘲諷歸嘲諷，現(xiàn)實(shí)歸現(xiàn)實(shí)，不少家長(zhǎng)們苦笑之后，終歸還是加入了買(mǎi)學(xué)區(qū)房的大軍。
買(mǎi)房人群中，為了孩子狠下心來(lái)付出巨額價(jià)款的多，看到風(fēng)險(xiǎn)的少，不少人即便買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，也未必能如愿讓孩子上好學(xué)校。“從2015年1月至今，我審理了近百件房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，其中不乏學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)糾紛。”北京市海淀區(qū)法院民二庭法官胡光向記者介紹，北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)持續(xù)火熱，樓市調(diào)控和教育政策時(shí)常發(fā)生變化，未來(lái)此類(lèi)案件很可能呈上升趨勢(shì)。
多位專(zhuān)家向記者表示，綜合來(lái)看，引起學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)糾紛的原因主要有三類(lèi)：一是由于價(jià)格變動(dòng)和資金問(wèn)題導(dǎo)致合同無(wú)法履行；二是有了學(xué)區(qū)房卻落不了戶(hù)、無(wú)法取得學(xué)籍，不滿(mǎn)足入學(xué)條件；三是政府和學(xué)校在貫徹有關(guān)政策過(guò)程中，不斷出臺(tái)或變動(dòng)入學(xué)條件，導(dǎo)致家長(zhǎng)目的落空，從而產(chǎn)生糾紛。
漲價(jià)型糾紛怎么辦
在二胎媽媽王秀琴的計(jì)劃里，為讓女兒茜茜能上北京市朝陽(yáng)區(qū)芳草地國(guó)際學(xué)校，拿自己在北京郊區(qū)100平方米的房子換成60平方米的學(xué)區(qū)房，這筆交易是劃算的。但好不容易將唯一的住房賣(mài)出后，新購(gòu)房的賣(mài)家卻經(jīng)不住水漲船高的房?jī)r(jià)誘惑，在反復(fù)加價(jià)后，終于惹急了王秀琴，于是她一紙?jiān)V狀將賣(mài)家告上法庭。
王秀琴的遭遇并不是個(gè)案。近年來(lái)，北京房?jī)r(jià)一路攀升，不少簽了合同的賣(mài)房者為賣(mài)出更好的價(jià)錢(qián)，不惜選擇毀約，因此而引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也在激增。在北京市第二中級(jí)法院前法官、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽(yáng)春看來(lái)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格明顯高于普通住房，并且還可以在孩子上完學(xué)后賣(mài)掉，具有不小的升值空間，因此不少購(gòu)房者把學(xué)區(qū)房作為教育和經(jīng)濟(jì)上的雙重投資，但風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，學(xué)區(qū)房也很容易成為二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的“雷區(qū)”。
胡光認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，由于房?jī)r(jià)攀升，賣(mài)方不愿再以合同約定價(jià)格出售房屋、明確拒絕出售房屋的，此時(shí)，如房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍有繼續(xù)履行的可能，建議買(mǎi)方以賣(mài)方違約為由請(qǐng)求法院判令賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，或以賣(mài)方違約為由訴請(qǐng)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)方返還定金，賠償包括差價(jià)在內(nèi)的損失。
“在這種情況下，要依法追究惡意違約人的違約責(zé)任，提高其違約成本。由于賣(mài)方惡意違約，拒不履行合同義務(wù)，可以判令其賠償損失，為買(mǎi)方提供充分有力的司法救濟(jì)；如果買(mǎi)方提出繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，合同也有繼續(xù)履行的可能和必要，可以判令繼續(xù)履行合同，同時(shí)對(duì)違約方判處違約金，維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易秩序。”胡光說(shuō)。
于陽(yáng)春也表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般合同，在一般合同的情況下，違約一方只要承擔(dān)違約金，就可以不再履行合同，但在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，不管違約方承擔(dān)了多少違約金，只要合同還能夠履行，就必須履行下去，除非發(fā)生了合同客觀(guān)上已經(jīng)無(wú)法履行的情況，比如房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移、房屋因地震火災(zāi)滅失、房屋存在抵押等。
