一則條例讓硬氣的深圳學(xué)區(qū)房業(yè)主“蔫了”。

深圳日前明確擬推行大學(xué)區(qū)招生條例，疊加2月指導(dǎo)價(jià)政策影響，“頂流”學(xué)區(qū)房“跌落神壇”：降價(jià)近400萬元仍無人接盤，拍賣價(jià)格接近市場價(jià)七折還流拍，成交量縮水近九成……

新政出臺(tái)后，買賣雙方心理出現(xiàn)微妙變化——從前抱團(tuán)漲價(jià)的深圳業(yè)主“慌了”，急賣的多次調(diào)低報(bào)價(jià)，不急賣的也陷入“降價(jià)恐慌”；從前看著掛牌價(jià)跳漲的置業(yè)者“不慌了”，急買的有了更多房源選擇和議價(jià)空間，不急買房的則選擇觀望，期待房價(jià)再擠出一些“泡沫”。

“老破小”學(xué)區(qū)房降價(jià)

穿過昏暗的樓道，打開房門，映入眼簾的是深圳羅湖區(qū)“高端”學(xué)區(qū)房的模樣：30多平方米的一居室里，簡陋的房間、廚房、廁所一覽無余，最扎眼的莫過于豎立在客廳中間的“擎天柱”——一根直徑約10厘米、油漆剝落的排水管道。

如果不是中介李明生（化名）介紹，怎么也想象不到這樣的“老破小”，當(dāng)前售價(jià)接近600萬元，而且“賣點(diǎn)十足”。“這套是小區(qū)里最便宜的，業(yè)主急賣，比上次成交的同戶型便宜了50多萬元。”他介紹，這個(gè)小區(qū)是金麗豪苑，帶著深圳中學(xué)的學(xué)位。

值得注意的是，金麗豪苑曾是“當(dāng)紅炸子雞”——去年四季度，小區(qū)房價(jià)漲幅達(dá)67%，位列深圳樓盤漲幅榜首，仍“一房難求”。

此次業(yè)主降價(jià)的主要原因是急賣，深圳學(xué)區(qū)房新政對市場的影響不可小覷。7月30日《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》出臺(tái)，提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

“政策消息出來后，急賣的業(yè)主開始降價(jià)，降價(jià)幅度在20萬元至30萬元。總體來說，降價(jià)房源并不多。”李明生說。貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)當(dāng)前放盤量為47套，降價(jià)房源3套左右。

代理福田區(qū)石廈片區(qū)的中介劉旭（化名）同樣覺得降價(jià)不是特別明顯。“消息出來之后跌了一些，報(bào)價(jià)少了8萬至10萬元。”他表示，片區(qū)放盤量100多套，降價(jià)的大概有七八套。

在劉旭看來，降價(jià)不明顯是因?yàn)槠瑓^(qū)學(xué)位不算太好，房子單價(jià)為10多萬元，在學(xué)區(qū)房里不算太高。“百花（片區(qū)）才是重災(zāi)區(qū)，業(yè)主都在比著（價(jià)格）賣，掛牌價(jià)跌了15%。”他說。

“頂流”受冷遇

百花片區(qū)是所謂的深圳學(xué)區(qū)“頂流”，片區(qū)內(nèi)集聚了實(shí)驗(yàn)小學(xué)、百花小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名校。片區(qū)內(nèi)的國城花園曾在2021年初曝出32萬元/平方米的天價(jià)成交單價(jià)。

“新政對百花的影響很大。”該片區(qū)的中介陳凡（化名）告訴中國證券報(bào)記者，最直觀的感受就是掛牌價(jià)降了、成交少了、放盤多了。

8月初，百花片區(qū)內(nèi)的長城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積為104.7平方米，起拍價(jià)1084萬元，折合單價(jià)10.4萬元/平方米，但該小區(qū)房產(chǎn)市場單價(jià)為14萬元至15萬元。

8月20日，這套房源二次拍賣終于成交。二拍僅有5人參與，最后以1035萬元成交，單價(jià)9.89萬元/平方米，低于該樓盤10萬元/平方米的指導(dǎo)價(jià)。法拍房因?yàn)闈撛陲L(fēng)險(xiǎn)較大，低于市場價(jià)成交正常，但低于指導(dǎo)價(jià)成交就很不尋常了。

降價(jià)個(gè)例層出不窮，是否是普遍現(xiàn)象？陳凡透露，急賣的普遍都要降價(jià)，但學(xué)區(qū)房以自用為主，不著急換房的則選擇觀望，因此中介平臺(tái)上顯示的降價(jià)房源較少。

值得注意的是，即便急賣業(yè)主誠意降價(jià)，也不見得有人接盤。“現(xiàn)在很多業(yè)主想降價(jià)，問題是降200萬元都不一定有客戶愿意接手。在政策不明朗之前，無論怎么降，買家大部分都保持觀望狀態(tài)。”陳凡說。

陳凡所說的政策不明朗，是指大學(xué)區(qū)制度如何執(zhí)行尚未明確。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，《條例》研究和起草組成員熊義剛解讀稱，深圳大學(xué)區(qū)政策基礎(chǔ)是“入學(xué)積分制”，按照志愿次序和積分高低進(jìn)行錄取，與北京“搖號(hào)積分制”不同。但具體如何積分，目前尚未有政策明確。

放盤量增加是陳凡感受到的另一個(gè)明顯變化。“近期拍賣房多了，之前有一些業(yè)主買學(xué)區(qū)房投資，2020年以來生意不好做，月供還不上，降價(jià)又沒有客戶出手，就走法拍（途徑）了。”陳凡說，片區(qū)內(nèi)放盤量也在積壓，因?yàn)槟芙颖P的人少了。

學(xué)區(qū)房價(jià)值將打折扣

《條例》一出，討論熱烈，受訪專家表示，名校依然會(huì)存在，但在大學(xué)區(qū)制度下，原有的學(xué)區(qū)房價(jià)值將大打折扣，房價(jià)出現(xiàn)下跌將是大概率事件。

“《條例》將會(huì)對長期彌漫的學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)形成非常大的沖擊。但條例并沒有說取消名校，名校還會(huì)存在，學(xué)區(qū)房還會(huì)存在，對此我們應(yīng)當(dāng)保持理性。”中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁說。

他表示，以往買了學(xué)區(qū)房，幾乎百分之百可以上名校，但在大學(xué)區(qū)制度下，這種“百分百”的好處不存在了。想以畸高的房價(jià)把房子賣出去已經(jīng)不可能了，學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象將大幅減少。

“整個(gè)市場對超高學(xué)區(qū)房價(jià)格存在明顯泡沫現(xiàn)象形成共識(shí)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。在學(xué)區(qū)房新政擬出臺(tái)和二手房指導(dǎo)價(jià)政策影響下，深圳超高價(jià)學(xué)區(qū)房正在“擠泡沫”。

“深圳還在大力增加住房供給，需求端供給端同步推進(jìn)，深圳的學(xué)區(qū)房降溫是長期趨勢。”李宇嘉表示。