中國的貨幣超發(fā)對一線城市房價(jià)也起到推波助瀾的作用。自2010年以來，中國的GDP增速就在不斷下降，季度同比從12.2%的高點(diǎn)下降到15年4季度的6.8%，但M2增速卻從15年年中開始回升，16年1月份M2同比更是高達(dá)14%，遠(yuǎn)超目標(biāo)值。與此同時(shí)去年6月股災(zāi)后股市吸收資金也逐漸減少，市場上過剩的流動(dòng)性開始流入樓市，一線城市房價(jià)也正是從這時(shí)開始飆漲。

貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價(jià)暴漲的同時(shí)，人民幣匯率卻保持了相對穩(wěn)定，這使得中國房地產(chǎn)資產(chǎn)的美元價(jià)值急劇飆升，存在被高估的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我們的估算，一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國：北京、上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬、2426萬、1308萬、1078萬人，人均住房建筑面積分別為32、35、28、27平方米，利用這兩個(gè)變量可以估算得到四個(gè)城市的居民住房建筑總面積，再乘以四個(gè)城市的住房均價(jià)即可得到住房總價(jià)值，分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬億美元。加總起來就是11.5萬億美元，而美國lincoln土地政策研究機(jī)構(gòu)測算的美國全國家庭住房總價(jià)值也就26萬億美元，也就是說，中國一線城市住房的總價(jià)值可以買下半個(gè)美國。

一線城市建成區(qū)各類用地總價(jià)值可買下60%的美國。根據(jù)國土資源部2015年12月的數(shù)據(jù)，北京、廣州、上海、深圳的平均地價(jià)分別為29330、20962、20044、26038元/平米，而四個(gè)城市建成區(qū)面積分別為1268、700、1563、661平方公里，依此計(jì)算可得四個(gè)城市的土地總價(jià)值分別為5.7、2.3、4.8、2.6萬億美元，加總起來就是15.4萬億。也就是說，中國的一線城市建成區(qū)所有類別用地的總價(jià)值，買下半個(gè)美國也綽綽有余了。

3.2.風(fēng)險(xiǎn)偏好增強(qiáng)，售租比飆升

在經(jīng)濟(jì)形勢不好的大背景下，低利率環(huán)境、貨幣超發(fā)提升了投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好。資金先是大量流入金融市場，推升了金融市場的大牛市，在15年6月份股災(zāi)后，資金開始流入樓市，一線房價(jià)開始飆漲。

售租比（房價(jià)/租金）類似于股市的市盈率，被廣泛用來衡量房地產(chǎn)市場的低估或高估程度，也可以反映購房者的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度。房屋作為一項(xiàng)資產(chǎn)，其最基本的功能是居住，所以租金是房屋所產(chǎn)生的收益，類似于股票的每股收益。房屋的買賣市場比較復(fù)雜，我們難以判斷房價(jià)高低是否反映了真實(shí)的居住需求。但房屋租賃市場是相對市場化程度高、有效率的市場，所以租金可以作為反映住房市場需求的一個(gè)較好的變量。如果租金沒有大幅變動(dòng)，但房價(jià)大幅上漲，這往往預(yù)示著投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的提升。不過，就像我們不能直接拿A股的市盈率和美股、港股的市盈率去比較，將中國的售租比與其它國家的售租比進(jìn)行橫向比較也沒有太大意義，所以我們這里僅作時(shí)間上的縱向比較。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，售租比短期內(nèi)飆升的樓市繁榮往往難以持續(xù)。一般房地產(chǎn)市場的售租比是相對穩(wěn)定的，例如在2000年之前的40多年里，美國房地產(chǎn)市場的售租比基本維持在17-20倍的范圍內(nèi)。但2000年之后受益于低利率環(huán)境、信貸政策等因素影響，售租比大幅攀升，從20倍左右一度上升至接近30倍。直到2006年房地產(chǎn)泡沫開始破滅，售租比又迅速回到2000年的水平。日本、英國等國家的經(jīng)驗(yàn)也表明，一旦售租比大幅飆升，偏離了穩(wěn)定水平時(shí)，最終都會(huì)回到原點(diǎn)。