【摘要】在密集的樓市調控背景下，萬人搶房現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然，有其深刻的經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)特征、制度背景、政策因素以及市場心理預期等原因。要治理房價泡沫，必須在制度上加大去杠桿的力度，采取措施確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康運轉，對于投資者加強引導、提高其風險意識，規(guī)范地方政府和開發(fā)商的不當行為。

【關鍵詞】樓市調控  萬人搶房  房價泡沫   

【中圖分類號】F123    【文獻標識碼】A

過去十幾年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段空前繁榮的時期，房價只漲不跌成就了許多造富神話，人們對于房地產(chǎn)市場愛恨交加，對于其中是否存在泡沫各持己見。進入2018年，原來支撐房價上漲的因素出現(xiàn)一些變化，各地政府上半年密集出臺了160多項調控措施，然而房地產(chǎn)市場仍然出現(xiàn)了萬人排隊通宵搖號搶房的火爆場面，例如，5月份成都出現(xiàn)7萬人搶房、中簽率僅0.5%的情況。萬人搶房現(xiàn)象讓人充滿了困惑，許多問題值得我們深入反思。

萬人搶房導致樓市火爆的原因

第一，樓市調控壓抑的部分購房需求反彈是導致萬人搶房、樓市火爆的首要原因。僅最近兩年以來，樓市調控政策就經(jīng)歷了五輪調整。第一輪樓市調控以2016年9月30日各地開啟限購政策為特征。2017年3月17日第二輪樓市調控開始升級，以北京為調控范本，限售模式開始在各地正式走上前臺。第三輪調控政策從2017年7月開始，租賃成為房地產(chǎn)新政的主要內(nèi)容。2017年9月開始，三四線城市不斷加入樓市調控行列，房地產(chǎn)調控進入第四輪。到了2018年3月份，第五輪樓市調控呈現(xiàn)出一些新特征，熱點城市購房推出了限價房并采取了剛需優(yōu)先搖號的做法。雖然調控越來越嚴厲，但部分剛性需求和改善性需求暫時被壓抑的力度不斷加大，隨著房價出現(xiàn)上漲，這部分積聚起來的需求集中釋放出來。

第二，政府推出的限價房導致了新房與二手房價差，明顯的套利空間刺激了大量投機性需求，價格信號實際上已經(jīng)失靈，這也是造成萬人搶房、樓市火爆的又一主因。政府執(zhí)行限價措施的初衷是為了平抑房價，在一段時間內(nèi)房價出現(xiàn)異常波動后可以起到維持房價穩(wěn)定的作用。但是，實際執(zhí)行的效果卻是，價格信號完全失靈，無法反映真實的供求關系。不僅如此，由于限價造成了新房與二手房之間價格倒掛，人為制造了一個巨大的套利空間，刺激了人們的投機性需求。另外，面對房源有限的問題，部分城市采取了搖號的購房模式。“限價+搖號”模式不僅沒有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，反而助長了房價進一步上漲的預期，加劇了剛性需求者和改善性需求者的恐慌情緒，刺激了房地產(chǎn)市場的過度繁榮。 

第三，漲價去庫存引發(fā)需求虛增，帶動了一部分資金進入房地產(chǎn)市場，刺激了萬人搶房的風潮，助長了房地產(chǎn)市場的投機性炒作。一二線熱點城市房地產(chǎn)市場實行“限購+限售+限價+搖號”的同時，三四線城市在房地產(chǎn)去庫存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況，尤其是棚戶區(qū)貨幣化安置導致了三四線城市房地產(chǎn)市場的需求虛增。棚戶區(qū)貨幣化安置確實有力推動了房地產(chǎn)去庫存的順利實施，然而也刺激了土地交易以及開發(fā)商的新增供給，這與房地產(chǎn)去庫存的整體要求是背道而馳的。部分城市庫存減少本來是非常正常的現(xiàn)象，卻出乎預料帶來了“一房難求”的后果。

第四，“經(jīng)濟帶”概念城市成投資主要目標，這是嚴厲調控下樓市火爆的另一個原因。近年來，政府陸陸續(xù)續(xù)批準建設一批國家中心城市，包括北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢、鄭州和西安。根據(jù)發(fā)展目標，這些國家中心城市將建設功能完備的城鎮(zhèn)體系，引領地區(qū)發(fā)展，成為新的具有國際影響力的國家城市群。這類區(qū)域規(guī)劃的出臺，加上配套的政策措施，提升了這些城市的發(fā)展空間以及投資者的心理預期，導致了人口和資金的流入，從而推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的火爆。

第五，地方政府人才大戰(zhàn)同樣助長了樓市萬人搶房的熱潮。據(jù)統(tǒng)計，從2018年開年至今，已有超35個城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。5月份以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺五花八門的吸引人才政策。這些急功近利的政策措施使引進人才的門檻不斷被放寬和降低，尤其是與樓市調控政策緊密相關的戶籍限制資格也被打開。這些人才新政為購房者和炒房者提供了更多便利，客觀上抵消了嚴厲的樓市調控效果。

萬人搶房背后的房價泡沫

在中國房地產(chǎn)市場上，一方面是宏觀經(jīng)濟增速下滑、整個行業(yè)去庫存、各級政府密集調控的大背景，另一方面是難以抑制的萬人搶房局面的火爆，其中存在的巨大反差耐人尋味。自然而然也就提出了一個老生常談的問題，即中國房地產(chǎn)市場的泡沫問題。

所謂房地產(chǎn)價格泡沫，是指房價脫離其基本價值的顯著上升。房價泡沫的嚴重后果表現(xiàn)在，泡沫一旦破裂，通常會摧毀金融體系，導致經(jīng)濟下滑、失業(yè)率飆升、社會混亂，很多家庭的抵押品贖回權被剝奪，流離失所。面對中國宏觀經(jīng)濟不斷下滑、結構性調整壓力加大、美聯(lián)儲加息導致的流動性抽緊、去杠桿力度不斷加大、金融約束日益趨緊的大環(huán)境，房地產(chǎn)市場的泡沫化程度不斷提高，泡沫破裂的風險日益上升，對于中國經(jīng)濟體系的健康運轉構成了嚴重的威脅。

房價泡沫從成因上來看主要有兩種類型。第一種類型是信貸驅動型泡沫。央行貨幣政策超常規(guī)擴張導致信貸繁榮，銀行等金融機構通過加杠桿擴張信貸規(guī)模，從而不斷推高房價。一方面，由于抵押品的價值隨之增加，從而更容易獲取借款；另一方面，金融機構的資本價值相應增加，放貸能力隨之擴張，導致更加嚴重的信貸繁榮，推動房價進一步升高。一旦房價上升并超過其基本價值，就會產(chǎn)生嚴重的房價泡沫，埋下了金融危機的隱患。

第二種類型是單純由非理性繁榮所驅動的泡沫。這類泡沫完全來自過分樂觀的預期，與信貸繁榮無關。過去若干年房價不僅只漲不跌而且大幅上漲的造富神話，強化了人們的心理預期，沒買房帶來的困境加重了人們后悔不迭的心理情結。人們無視風險不斷積聚的現(xiàn)實，采取各種奇葩手段甚至假離婚加杠桿搶房，從而使房價不斷上漲，進一步刺激了房地產(chǎn)市場泡沫化程度的提高。

我國房地產(chǎn)市場的泡沫最初主要是信貸驅動型泡沫，目前應該屬于非理性繁榮驅動型泡沫。對于房價泡沫，到底應該如何應對和處理是個難題。一般而言，資產(chǎn)價格是貨幣政策的核心要素，會直接影響貨幣政策的效果。因此，貨幣政策必須對房價泡沫作出反應，不能對房價泡沫聽之任之。問題在于：貨幣政策當局是否不應當就可能的房價泡沫作出反應，而只是對泡沫破裂后的房價下跌作出反應，從而實現(xiàn)穩(wěn)定產(chǎn)出和通貨膨脹的目的？這兩種觀點分別被稱為壓制泡沫和泡沫崩潰后的清理。

過去一些年里，由于政績驅動的原因，房地產(chǎn)一直被置于拉動GDP的重要位置，中央政府的貨幣政策超常規(guī)擴張以及地方政府的“土地財政”和“投資饑渴癥”助長了房價泡沫，從而錯過了對房價泡沫進行“壓制”的時機，以至于房地產(chǎn)市場泡沫化程度日益積聚?，F(xiàn)在，中國政府去杠桿實際上針對的是信貸驅動型的泡沫，從化解系統(tǒng)性金融風險的角度而言，這也是不得已而為之的措施。但是，政府面臨的困境在于，既要通過去杠桿抑制房價泡沫，又要避免房地產(chǎn)市場崩盤，無論出現(xiàn)哪一種極端情況，都有可能產(chǎn)生系統(tǒng)性危機。這其中的力度，非常難以把握。

對于中國房地產(chǎn)市場存在的泡沫，首先，要從制度上加大去杠桿的力度，抑制信貸過度擴張，從源頭上遏制房地產(chǎn)市場過度投機，弱化信貸驅動型泡沫帶來的壓力；其次，采取措施確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康運轉，推進開發(fā)商去庫存和房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級，避免房地產(chǎn)市場崩盤；再次，針對過度繁榮導致的樂觀預期而產(chǎn)生的房價泡沫，對于投資者要加強引導，提高投資者的風險意識，倡導理性投資；最后，必須加強監(jiān)管，規(guī)范地方政府和開發(fā)商的不當行為，避免出現(xiàn)中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架的局面。

（作者單位：北京大學經(jīng)濟學院）

【參考文獻】

①《習近平談治國理政》（第二卷），北京：外文出版社，2017年。

責編/溫祖俊    美編/于珊

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