作者:賈康 華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家、中國財政科學研究院研究員
在過往的調控中,往往出現(xiàn)“打擺子”的情況:房價上升、熱度過高時,一個勁地打壓;過了一段時間后,又擺到反方向,從一個極端轉到另一個極端。這種坐“過山車”“打擺子”的情況顯然不是健康狀態(tài),只能治標、不能治本。要深層次解決樓市治本問題,必須總結過去的得失,推進“雙軌統(tǒng)籌”的樓市制度框架,配之以土地、投融資、稅費等方面的制度變革,共同攻堅克難
4月22日晚,海南省政府發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》,實施海南省全域限購政策,引起社會廣泛關注。
自2016年“9·30”新一輪樓市調控以來,各地調控舉措密集頒布。進入2018年,我國樓市調控從嚴基調依然未變。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,今年第一季度,全國主要城市出臺的房地產(chǎn)調控措施已超過76次。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,多數(shù)地方房價已經(jīng)從2016年的瘋漲狀態(tài)逐漸降溫,2018年3月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%,二手房價格首次出現(xiàn)下降。不過,調控下的樓市依然暗流涌動,雖然熱點城市房價有所下降,但從70個大中城市房價波動狀況觀察可見,3月份房價上漲的城市數(shù)量卻在增加。
從1998年住房體制改革以來,我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了多輪調控。在過往的調控中,往往出現(xiàn)“打擺子”的情況:房價上升、熱度過高時,一個勁地打壓;過了一段時間后,又擺到反方向,從一個極端轉到另一個極端。甚至不少城市在取消限購限貸后,還給買房者以政府補貼,鼓勵大家出手交易。這種坐“過山車”“打擺子”的情況顯然不是健康狀態(tài),只能治標、不能治本。
要深層次解決樓市治本問題,必須總結過去的得失,推進“雙軌統(tǒng)籌”的樓市制度框架,配之以土地、投融資、稅費等方面的制度變革,共同攻堅克難。此前,中央已經(jīng)強調房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要解決長效機制問題,而且要落實到解決基礎性制度建設的問題上。這其實就是治本的思路。
首先是住房制度。目前,雙軌統(tǒng)籌(政府主導的“保障軌”與商品房的“市場軌”有效統(tǒng)籌)的住房制度框架越來越清晰。經(jīng)過多年發(fā)展,保障房從曾經(jīng)十多種形式的經(jīng)濟適用房,收縮成現(xiàn)在明確的兩種:一個是公租房,即把“廉租公租”概念打通,統(tǒng)稱為公租房;另一個是越來越受重視的共有產(chǎn)權房,雖有產(chǎn)權,但不是完全的,而是政府和住房主體共同持有,不能隨行就市交易,也不能把賣房收入全部歸購房者。在保障軌以外,是平常所說的商品房軌道。
合理、可持續(xù)的保障房和商品房雙軌統(tǒng)籌是非常重要的制度框架,既可使社會中低收入階層和收入“夾心層”穩(wěn)妥得到“住有所居”的托底,又能使中高收入家庭在商品房的市場軌道上解決住房問題,對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展會產(chǎn)生長效支撐作用。
其次,治本還需推進相關稅費制度改革,特別是在住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制度改革上要攻堅克難。房產(chǎn)稅制度是以經(jīng)濟杠桿改變樓市供需雙方的預期和行為,通過抑制炒房行為,減少住房空置率,使房地產(chǎn)市場交易價格趨于平穩(wěn),市場健康度得以提高。除了能對樓市價格“壓艙促穩(wěn)”,房產(chǎn)稅還會促使地方政府加快職能轉變,推動地方稅體系完善,優(yōu)化收入分配、財產(chǎn)配置等再分配調節(jié)作用。
根據(jù)今年全國兩會上相關部門表態(tài),房地產(chǎn)稅改革“立法先行”工作有望年內啟動。在經(jīng)過立法程序由全國人大審議通過后,此稅將授權地方政府根據(jù)轄區(qū)情況區(qū)別對待,分步實施。同時,與住房有關的土地開發(fā)、商品房交易環(huán)節(jié)稅費,也應一并考慮整合優(yōu)化,盡可能降低納稅人負擔。
再者,土地制度、投融資制度等都是與樓市“治本”相關的基礎性制度。土地開發(fā)、利用方面的“地票”,土地收儲、農(nóng)村建設用地流轉等改革,投融資方面的PPP、政策性融資等創(chuàng)新,都應積極推進,以利于合力打造我國房地產(chǎn)領域健康發(fā)展、樓市標本兼治的“長效機制”。有分析稱,今年有望成為房地產(chǎn)市場長效機制建設取得突破性進展的關鍵年。目前看,在堅持“房住不炒”定位下,管理部門對加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度已經(jīng)作出相關部署。