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租售并舉時代 土地供求格局是否“變天”?

【編者按】城市土地緊張,農(nóng)地利用低效,是此次在13個城市農(nóng)村建設(shè)用地上建租賃住房試點的兩個背景。而此前推出的租售同權(quán),為這次試點提供了制度保障。但農(nóng)地的“小口子”入市,能在多大程度上改變城鄉(xiāng)土地的供求格局,尚待觀察。

越來越多的跡象表明,在“租售并舉”的時代,一些沿襲多年的土地供應(yīng)格局和模式,可能真的要“變天”了。

從國有建設(shè)用地看,自2016年11月北京首個自持地塊成交以來,全國共有7個城市先后推出租賃用地。隨之改變的是,土拍模式從過去的“競拍地價”,變?yōu)楦偱?ldquo;自持面積或保障房面積”。

集體建設(shè)用地也面臨重大調(diào)整。8月28日,國土部、住建部宣布,北京、上海、廣州、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市,將首批試點利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,主要供給新市民。這意味著,長久以來,集體土地不能建設(shè)住宅供應(yīng)城市居民這條涇渭分明的界限,將被打破。

過去幾個月時間內(nèi)的密集決策,尤其是一系列土地新政,或?qū)ьI(lǐng)中國房地產(chǎn)市場進入一個全新的租賃時代。

自持地塊多地開花

在“租售并舉”政策指引下,各地正發(fā)力租賃土地供應(yīng)。

一些重點城市陸續(xù)公布了2017~2021土地供應(yīng)計劃。其中,租賃用地或住房的供應(yīng)計劃都被納入其中,并且開始占據(jù)越來越重的分量。

北京宣布,未來五年將提供1300公頃土地用于租賃,占整個土地供應(yīng)計劃的21.7%,可建設(shè)約50萬套租賃住房。這1300公頃土地中,大約1000公頃來自集體土地。上海計劃建設(shè)70萬套租賃住房,占地1700公頃,其中41%的土地來自專門的租賃住房用地。

廣州宣布建設(shè)15萬套租賃住房,占地825公頃,其中20%是純租賃住房用地。深圳表示,將提供110萬套租賃住房,與其他城市不同的是,深圳租賃住房的土地來源更為多樣,除了專門的租賃住房用地供應(yīng)外,還計劃收儲一些城中村的農(nóng)民自建房;并且規(guī)定,從2017年8月起,以招拍掛方式出讓的商品住房用地,必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

各城市解決租賃住房的方式,也呈現(xiàn)了一些不同的區(qū)域特點。而作為土地全部國有化、不存在集體土地的深圳市,則計劃用收購的方式,由國有住房租賃企業(yè)收儲不低于10萬套房源,總體儲備100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)。

上海和杭州在推出租賃地塊的同時,還附帶有吸引人才的考量。上海在7月首次推出了位于浦東張江和嘉定的土地,要求開發(fā)商必須100%自持70年。8月23日,上海市土地交易市場再次發(fā)布掛牌出讓四幅租賃用房土地,分別位于古北、陸家嘴濱江、花木、漕河涇四個核心商務(wù)區(qū)的精華地段。此外,上海還將靜安區(qū)市北高新板塊的兩幅商業(yè)用地調(diào)整為租賃住房用地。上海拿出的租賃用地,要么位于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),要么位于城市的核心區(qū)域。在上海土地資源稀缺的當下,此類租賃用地的釋放能夠有效解決上海吸引高端人才的居住問題。杭州市則提出,2017 年 9 月底前,推出人才專項租賃住房用地進行試點。

土地自持是今年土拍市場的一項重要變革。北京最先試水,從2016年11月至今,已經(jīng)成交了4塊須由開發(fā)商100%自持的地塊。其中,三塊位于海淀區(qū)永豐基地,一塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街。中糧、首創(chuàng)、天恒、萬科、中鐵等地產(chǎn)商成為這些地塊的持有者。

今年夏天之后,越來越多自持地塊開始集中入市,多地開花。6月5日,杭州主城區(qū)競拍三幅宅地,三家競拍成功的房企自持比例達到41%、36%和36%。6月6日,萬科以總價25.31億元拿下廣東省佛山市一塊5.5萬平方米的地塊,要求100%自持70年。

鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對近期的自持地塊供應(yīng)進行了系統(tǒng)研究。他梳理發(fā)現(xiàn),自2016年11月北京首個自持地塊成交以來,全國共有北京、杭州、天津、佛山、上海、廣州、蘇州7個城市先后推出租賃用地,區(qū)域集中在京津冀、長三角和珠三角這三大城市圈,供應(yīng)量前三為北京、杭州、天津,土地面積分別為120.31萬平方米、60.86萬平方米和34.97萬平方米。

目前全國已成交的自持或純租賃用途的租賃用地共計62塊,279萬平方米。楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)估,以45平方米一套估算,這些土地預(yù)計可提供6.2萬套租賃住房供應(yīng)。

“要求自持一方面是政策向租住市場傾斜的導(dǎo)向,一方面是為了進一步控制地王的產(chǎn)生。” 楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國新聞周刊》,因為在這種模式下,當土地價格達到上限后,拍賣會進入競自持比例環(huán)節(jié)。

這種土拍規(guī)則最早的提出者和實踐者都是北京市。2016年9月,北京就出臺相關(guān)規(guī)定,提出了“控地價、限房價”的土地出讓方式。隨后,在當年10月出讓的四宗土地時,采用了一個新的競買規(guī)則:在競價達到合理土地上限價格后,將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售。如果出現(xiàn)“以租代售”或者變相銷售的,企業(yè)將被納入黑名單,取消其參加招拍掛的資格。

新的土拍方式,很快被其他城市借鑒。比如,在今年6月2日,南京掛出11幅地塊,同時取消土地競拍搖號,改為競爭保障房建設(shè)面積。6月5日,天津北辰順義道熔斷地塊再次掛牌出讓。競買方式要求,競買人在接受75億元掛牌起始價和配建50000平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下,采用直接競報自持住房建筑面積,不再競報土地價格。

從過去“競拍地價”轉(zhuǎn)為競拍“自持面積或保障房面積”,用意很明確,除了鼓勵建設(shè)租賃住房,也希望抑制“房價隨地價上漲”的預(yù)期。

不過,在楊現(xiàn)領(lǐng)看來,這種方式表面上控制了地價,但實際效果可能并不理想,“這會逼得開發(fā)商把自持成本盡可能地壓縮,或分攤到銷售住宅部分,但結(jié)果是地價并沒有變低。再加上房價設(shè)了上限,一些算不過來的賬都需要由企業(yè)自己承擔(dān),長此以往,企業(yè)會失去拿地的動力。”

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[責(zé)任編輯:潘旺旺]