一二線城市樓市嚴(yán)控版圖擴(kuò)大

市場(chǎng)多方拉鋸戰(zhàn)持續(xù),“有價(jià)無(wú)市”格局愈加明顯

近日，繼北、上、廣之后，深圳正式開(kāi)啟對(duì)商辦物業(yè)的嚴(yán)控。此外，三亞、?？?、武漢、蕪湖等地紛紛再度收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策。

日前，深圳市規(guī)劃國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》，明確指出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套形式設(shè)計(jì)。其中，衛(wèi)生間、茶水間、陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)）及各類(lèi)型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置，單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，設(shè)有套內(nèi)專(zhuān)用衛(wèi)生間和茶水間的辦公用房總面積不得超過(guò)該樓層三分之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，商住類(lèi)用房是近年來(lái)房企打擦邊球，違規(guī)比例最高的類(lèi)別。房企通過(guò)“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業(yè)性質(zhì)的樓盤(pán)，由于單體套內(nèi)面積小，這些樓盤(pán)打著“不限購(gòu)”、“不限貸”的旗幟招攬購(gòu)房者，成為活躍的新興市場(chǎng)。“正因?yàn)榇?，政策目的便是打擊投機(jī)。”張大偉說(shuō)。

而在深圳收緊商辦類(lèi)用房的同時(shí)，三亞、?？诟浅雠_(tái)新政，禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。

三亞方面，全面禁止商品住宅預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房再行轉(zhuǎn)讓。而在出售方面，新政指出，海南省內(nèi)戶籍居民家庭在三亞新購(gòu)買(mǎi)第2套及以上住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢潜臼艏用窦彝バ沦?gòu)買(mǎi)的住房，必須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄笫聵I(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，作為產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)態(tài)發(fā)展的熱門(mén)地區(qū)，三亞將提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)比例。

海口方面，進(jìn)一步將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購(gòu)范圍。戶籍家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,最低首付款比例按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)擁有2套以上住房的居民家庭可暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。此外，?？谝步诡A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。

武漢方面，為防止開(kāi)發(fā)商隱性漲價(jià)，武漢發(fā)布新政要求對(duì)全裝修住房實(shí)施分段限價(jià)，例如預(yù)售備案單價(jià)不超過(guò)1萬(wàn)元的，全裝修價(jià)格不高于2000元/平方米；預(yù)售備案單價(jià)3萬(wàn)元以上的，全裝修價(jià)格不高于5000元/平方米。

蕪湖方面也進(jìn)一步收緊調(diào)控，規(guī)定新購(gòu)買(mǎi)的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓。此外，要求嚴(yán)格商品住房?jī)r(jià)格備案，對(duì)不接受價(jià)格指導(dǎo)的企業(yè)，暫不辦理價(jià)格備案。

“熱點(diǎn)省市調(diào)控不斷加碼升級(jí)，樓市調(diào)控的‘打補(bǔ)丁’模式仍在繼續(xù)，主要為了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心楊科偉說(shuō)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，去年9月底以來(lái)，中國(guó)已有55個(gè)城市出臺(tái)了160余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。其中，隨著近期濟(jì)南和西安的加入，已有包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過(guò)20個(gè)城市啟動(dòng)暫時(shí)凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。

但需注意的是，楊科偉表示，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，便是現(xiàn)階段在需求外溢、投機(jī)心理難平的同時(shí)，熱門(mén)城市對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、預(yù)售證發(fā)放的限制有增無(wú)減，導(dǎo)致新增供應(yīng)同、環(huán)比皆下降且處于低位，供求不平衡，房?jī)r(jià)僵持不下，甚至部分存在上漲之勢(shì)。

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅有13個(gè)城市新增環(huán)比上升，占44.8%。但從同比來(lái)看，29個(gè)城市中僅貴陽(yáng)、青島、鄭州、寧波、昆明供應(yīng)上漲。

因此，楊科偉認(rèn)為，在持續(xù)低供應(yīng)下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價(jià)無(wú)市”格局愈加明顯。因此，受制于限購(gòu)、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴(yán)控供應(yīng)，多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，但隨著樓市持續(xù)的政策收緊，調(diào)控的延長(zhǎng)，在房企回收資金的壓力下，供應(yīng)量企穩(wěn)回升，成交量有望逐步回歸至正常水平。而對(duì)于部分城市，房?jī)r(jià)仍面臨著較大的上漲壓力，后期不排除跟進(jìn)落地限購(gòu)、限貸新政的可能性。