2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出“房子是用來住的、不是用來炒的”。這表明，必須以突出住房的居住屬性為“牛鼻子”來設(shè)計房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。要在實踐中科學(xué)有效地落實“房子是用來住的、不是用來炒的”，需要充分有效吸收國際經(jīng)驗來優(yōu)化政策設(shè)計。

舉目全球，德國不僅人均居住水平高，中低收入家庭的住房問題也解決良好，真正實現(xiàn)了全民住房小康，更為可貴的是，住房價格長期穩(wěn)定，幾乎從來沒有出現(xiàn)過房價的大起大落，市場發(fā)展非常穩(wěn)健，還成功抵御了各種外部沖擊的影響，包括在國際金融危機(jī)中獨善其身，從而對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也起到了關(guān)鍵的穩(wěn)壓器作用。德國在消除投機(jī)炒作、還原住房居住屬性、促進(jìn)全民住有所居的同時，實現(xiàn)了住房市場平穩(wěn)發(fā)展，這一成功經(jīng)驗值得我國設(shè)計房地產(chǎn)市場長效機(jī)制時借鑒。

德國住房市場概況和基本特點

德國住房市場有幾個基本特點：

房價較低。2012年德國商品房均價為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國每平方米19100歐元和法國每平方米14696歐元的均價。即使是大城市，2014年德國柏林的平均房價僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦房價（28713美元/平方米）及其他國際發(fā)達(dá)城市。從房價收入比或房貸收入比角度看，慕尼黑、柏林在全世界國際化大城市中都是最低之列。

房價穩(wěn)定。1970—2015年期間，德國新建住房名義價格指數(shù)增加90%，如果扣除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。其中在1985—2015年的30年中，德國個人收入增長了三倍，房價僅上漲了60%，同期美國的房價則上漲了兩倍。分階段來看，1970—1981年是上升期，累計升幅約23%；1982—1996年是下降期，累計降幅約30%；1997—2007年是微幅波動期，房價基本保持穩(wěn)定；2008—2015年是上升期，累計升幅約10%。由此觀之，德國房價基本上沒有出現(xiàn)大起大落，即使2008年國際金融危機(jī)沖擊讓英國、美國房價大跌，德國房價反而逆勢有所增長。

居住水平很高。較低的房價并沒有抑制德國開發(fā)商建造房屋的積極性，德國住房供應(yīng)反而一直十分充足，而且開發(fā)水平高。2014年，德國只有6.6%的居民存在某種程度的住房擁擠，只有1.6%的居民存在較為嚴(yán)重的住房困難，這兩項指標(biāo)在主要發(fā)達(dá)國家中都屬于最低之列。

住房自有率較低。2014年，德國只有52.4%的居民擁有自己的住房，在主要發(fā)達(dá)國家中是最低的。而且這其中只有26.6%的居民仍然存在房貸負(fù)擔(dān)，剩下的25.8%已經(jīng)償還清所有房貸。在德國，即使購房也不會為房所累、嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，成為“房奴”。

德國租房市場高度發(fā)展。2014年，德國居民以市場租金水平租賃的比率為39.6%，也是主要發(fā)達(dá)國家中最高的。另外有8%的居民居住在政府補(bǔ)貼或社會公益型的租賃住房中。也就是說，總體上整個社會不需要為居民的住房補(bǔ)貼過多的公共資源，依靠市場機(jī)制就基本能實現(xiàn)全民的住房高水平富足。

德國為何能免于房價波動困擾

德國住房市場穩(wěn)定發(fā)展，有效增進(jìn)了社會和諧和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，在其他發(fā)達(dá)國家頻頻陷于房價波動的困擾中獨善其身，其成功的關(guān)鍵原因主要包括：

首先，從供給側(cè)入手，增產(chǎn)能，補(bǔ)短板，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。二戰(zhàn)幾乎摧毀了德國一半的住房存量。二戰(zhàn)結(jié)束后，德國有6200萬人口，1460萬戶家庭，卻只有940萬套房屋可供居住，房屋極度短缺。德國政府采用多種辦法鼓勵刺激新房建設(shè)，尤其鼓勵私人建房。如提供30—35年的無利息住房建設(shè)貸款來促進(jìn)住房建設(shè)，對私人建房進(jìn)行稅費優(yōu)惠。除了鼓勵私人建房，具有保障性質(zhì)的公共住房與社會住房也得到了較大發(fā)展。德國分別在1950年和1956年制定了第一、第二部《住房建設(shè)法》，規(guī)定政府如何通過稅收減免和低息貸款支持包括私人資本在內(nèi)的投資主體開展社會住房的建設(shè)，逐漸建立了包括城市政府、公有企業(yè)興建的公租房和依托民間資本建設(shè)的社會住房在內(nèi)的多途徑公共住房與社會住房供應(yīng)模式。1950—1955年，德國范圍內(nèi)有180萬套住宅得到資助，上世紀(jì)50年代末德國的社會住房占新建住房的70%。1949—1978年，德國年均建成61萬套住房。到1978年，德國平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。目前，德國人口總數(shù)約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。

第二，德國住房市場導(dǎo)向清晰，有完善的法律制度設(shè)計。德國政府明確把住房政策看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部分，刻意淡化房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。德國的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

第三，德國特殊的住房金融制度對穩(wěn)定住房市場購買預(yù)期起到了穩(wěn)壓器作用。在市場經(jīng)濟(jì)國家中，德國實行了獨樹一幟的“先存后貸”、“低存低貸”和固定利率的合同住房儲蓄模式。當(dāng)然，前提是德國貨幣政策一直十分穩(wěn)健，通脹預(yù)期穩(wěn)定。在這個背景下，德國實行了特殊的合同住房儲蓄模式，鎖定了購房者預(yù)期，消費者購買力得到有效保障，也就穩(wěn)定了供應(yīng)預(yù)期，房價水平也相應(yīng)得到鎖定。

第四，德國住房市場注意優(yōu)化結(jié)構(gòu)，租賃購買“兩條腿”走路。德國在市場租房領(lǐng)域?qū)嵤?ldquo;解約保護(hù)”和“租金約束”政策。“解約保護(hù)”即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。“租金約束”即三年之內(nèi)出租人不得提高當(dāng)?shù)胤孔馑降?0%以上，各州政府每年根據(jù)數(shù)據(jù)分析制定當(dāng)?shù)刈饨鹚剑@種被稱為“鏡面租金”的定價相當(dāng)于地方的基準(zhǔn)租金。表面上看租金管制似乎會影響機(jī)構(gòu)投資租賃房和私人出租房屋的積極性，但租金管制也帶來了租賃市場的預(yù)期穩(wěn)定，反而保證了租賃供給。

第五，德國的社會住房政策也獨樹一幟。不少市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家都有公共住房或社會租賃住房，但很多國家的社會住房往往與市場住房形成割裂，不僅讓社會住房成為低收入居民貧困聚居的代名詞、帶來很多嚴(yán)重社會問題，而且還常常以擠出市場住房供應(yīng)為代價，抬高了市場房價或市場租金。而德國的社會租賃房建設(shè)與運營模式極具特點，是德國“社會型市場經(jīng)濟(jì)”模式下實現(xiàn)社會住房與營利性住房相互良性競爭、相應(yīng)促進(jìn)激勵、實現(xiàn)整個住房供應(yīng)體系成熟發(fā)展的典范。