【摘要】中國住房金融經(jīng)歷了從無到有、再到相對完善的發(fā)展過程，尤其近年來隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚快速發(fā)展，住房金融風險問題凸顯，需要時刻監(jiān)控并防范。文章主要分析了當前我國住房金融發(fā)展的現(xiàn)狀以及在發(fā)展過程中存在的主要風險，并針對這一現(xiàn)狀提出防范住房金融風險的對策建議。

【關(guān)鍵詞】住房金融　現(xiàn)狀　風險　防范措施

【中圖分類號】F0        　　　　　【文獻標識碼】A

住房金融是圍繞住房信貸而展開的各種金融活動的總稱，它以籌集和通融住房資金為核心，包括住房開發(fā)、建設(shè)、流通、消費、修繕等過程中通過金融機構(gòu)而籌資的各項活動。住房金融以服務(wù)對象的不同可以劃定為：房地產(chǎn)金融和住宅金融，前者主要是為房地產(chǎn)開發(fā)商進行住房的開發(fā)建設(shè)以及交易經(jīng)營等提供金融服務(wù)，而后者則主要是為居民消費者個體房屋建造或購買、裝修或維修等活動提供服務(wù)的。目前我國的住房金融的主要作用是為住房開發(fā)、流通以及消費來提供一定的籌集或融通資金的金融工具，從而保證社會住房再生產(chǎn)的資金供應(yīng)，實現(xiàn)其產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。

住房金融風險則主要是指由于決策管理或一些客觀因素而使得從事住房金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)遭受資產(chǎn)收益或是信譽等方面的損失。住房金融風險需要時刻監(jiān)控并防范，這是與其自身的特性有著密切關(guān)系的，住房金融風險具有一定的社會性，從事住房金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)其自有資金在其整個資產(chǎn)中只占一小部門，其運作的大部分資本都是來自社會公眾的投資，一旦發(fā)生金融風險，就會引起社會公眾的瘋狂擠兌。在住房金融的實際操作中，住房金融機構(gòu)與社會公眾、其他機構(gòu)甚至同行業(yè)機構(gòu)之間都存在著復(fù)雜的債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，一旦一個住房金融機構(gòu)發(fā)生風險，與之相連的個體和各種機構(gòu)都會受影響，進而引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。而且，隨著全球化進程的加快，世界各國在經(jīng)濟上有著密切的交往，這也使得一國發(fā)生的金融風險往往會影響到其他國家的經(jīng)濟發(fā)展，甚至蔓延為全球性的金融危機。

新形勢下政府對房地產(chǎn)金融市場的引導

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)充分的市場化，隨著土地市場的規(guī)范，房地產(chǎn)金融體系也初步建立。在經(jīng)過2002年的短暫回落后，房地產(chǎn)業(yè)又迅速發(fā)展起來，這雖然對國民經(jīng)濟發(fā)展起到了刺激作用，但與此同時也引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱、房價居高不下等問題。經(jīng)濟研究者普遍認為我國房地產(chǎn)存在巨大泡沫，并隨時可能危及整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。為此我國出臺了一系列房地產(chǎn)金融政策，試圖通過政策調(diào)整來引導房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

政策引導方面，在2000年到2002年間，我國在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)嵤┹^為穩(wěn)定的貨幣政策，制定了嚴格的房地產(chǎn)信貸規(guī)定。在2003年到2005年間，為了進一步防范房地產(chǎn)金融風險，我國出臺了121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對多套商品房、別墅、高檔商品房的購房者提高首付款比例，且無優(yōu)惠利率。在此期間，中國銀監(jiān)會發(fā)布文件，收緊房地產(chǎn)信托。在2006年到2008年上半年期間，我國在2006年上調(diào)了放貸利率，2007年有6次加息，并將二套房首付提高到40%，利率也要高于基準利率。在2008年下半年到2010年間，在2008年下半年，我國兩次降低貸款利息，2009年，在政策規(guī)定條件下，優(yōu)質(zhì)客戶可以申請七折優(yōu)惠利率，2010年，為了抑制房地產(chǎn)泡沫，國務(wù)院出臺了“國十一條”，規(guī)定二套房首付不得低于40%，嚴控二套房購買。2011年至今，我國繼續(xù)加強對房地產(chǎn)金融的調(diào)控，在2013年出臺了“國五條”，要求房價過高的城市限制二套房的購買，提高其首付比率與貸款利率，2014年上半年我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，因此房地產(chǎn)價格略有下跌，但到下半年，我國各地相繼取消限購政策，中國人民銀行與銀監(jiān)會共同發(fā)布了“9·30房貸新政”—《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，實施了較為積極的房貸政策，這一系列房地產(chǎn)新政刺激了當時較為低迷的房地產(chǎn)市場，促使房價回暖。

與政策引導較為密切的則是價格，數(shù)據(jù)分析顯示，在2000年到2002年期間，我國房地產(chǎn)價格還保持穩(wěn)定狀態(tài)，從2003年起，房地產(chǎn)價格陡增，且在之后幾年持續(xù)保持大幅上漲狀態(tài)，在2005年到2006年，房地產(chǎn)漲幅較穩(wěn)，但在2007年出現(xiàn)價格暴漲，各地地王頻現(xiàn)，政府緊接出臺相關(guān)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)價格有所下跌。2008年上半年我國持續(xù)實施金融緊縮政策，房地產(chǎn)價格得到有效控制，但在下半年，國際金融危機爆發(fā)，政府出臺了“四萬億救市計劃”，又刺激了房地產(chǎn)價格上升。受2010年房產(chǎn)金融政策調(diào)整，我國房地產(chǎn)價格起伏較大。2011年，我國繼續(xù)加強對房地產(chǎn)金融的調(diào)控，央行全年加息3次，實施緊縮的貨幣政策，抑制商品房需求，上半年房地產(chǎn)價格小幅上漲，到下半年則有略微下滑趨勢。2012年我國房地產(chǎn)金融政策有所微調(diào)，但未突破限購、限價等政策，因此房價雖漲，但幅度不大。2013年，我國雖然繼續(xù)調(diào)控房價，但房地產(chǎn)價格持續(xù)保持上漲態(tài)勢。

住房金融發(fā)展現(xiàn)狀與成就

隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的住房金融市場也從無到有，逐步發(fā)展起來。目前我國的住房金融市場主要以住房公積金制度為主，各大商業(yè)銀行也設(shè)有房地產(chǎn)信貸部提供住房金融服務(wù)。我國在1998年開始正式進行住房制度改革，國家制定發(fā)布了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，該通知明確提出要實行住房商品化政策，改變以往實物分房的制度。

之后，我國根據(jù)改革的需要建立了一定的住房金融機構(gòu)，并設(shè)計推出了一些住房金融產(chǎn)品。為了更好地貫徹住房商品化制度，我國不斷制定出臺了有關(guān)住房金融的法律法規(guī)，以便及時管控住房金融的發(fā)展，在30多年的探索和實踐中，我國住房金融體系不斷完善。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的興盛發(fā)展，我國的住房金融建設(shè)水平不斷提高，規(guī)模也不斷擴大。可以說，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展刺激了住房金融的發(fā)展，近年來，我國的住房開發(fā)項目貸款余額以每年20%的增速上漲，這從一個側(cè)面反映出我國住房金融的強大資金供給能力。與此同時，住房消費也得到了快速增長，這主要體現(xiàn)在我國的住房消費信貸余額快速增長上，根據(jù)中國人民銀行2011年統(tǒng)計，當年度的個人住房抵押貸款余額比1998年上漲了近200倍，它在金融貸款中的占比為16.1%，而原來這一數(shù)字不足0.5%，由此可見住房金融業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展。

住房公積金制度建立和完善。我國住房公積金制度的普遍建立是在1994年，隨著社會保障制度的不斷完善以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國住房公積金的歸集呈現(xiàn)出較快增長的發(fā)展趨勢，據(jù)統(tǒng)計，到2008年年底，我國的住房公積金繳納存儲金額高達2萬億元之多，它為900多萬戶家庭發(fā)放購房貸款達1萬億元，巨額公積金存款的存在以及貸款的發(fā)放較為有利地促進了我國住房制度改革，為我國住房金融體系建設(shè)添上了濃墨重彩的一筆。

住房金融存在的主要風險

房地產(chǎn)泡沫是住房金融首要風險。目前我國大部分城市的房價要遠遠高于其實際價值，以2012年為例，我國城鎮(zhèn)的房價與當?shù)鼐用衲晔杖胫葹?2.07，而一線城市的比值則翻一番，高達25.25，這一數(shù)字是國際合理的房價收入之比的3到6倍，而且目前中國的房價總體上仍然處于上升狀態(tài)，與其實際價值背離越來越遠，這樣的房地產(chǎn)泡沫給房地產(chǎn)業(yè)自身以及住房金融帶來了極大的風險。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂將會危及房地產(chǎn)業(yè)的整體信用，正如上文所提，目前房地產(chǎn)業(yè)用來開發(fā)、銷售的資金維持很大一部分都來自銀行信貸資金，房地產(chǎn)泡沫破裂會導致商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)則會因此而資金周轉(zhuǎn)困難，其很可能無法償還銀行貸款，由此銀行等住房金融機構(gòu)將遭遇利益損失風險，房地產(chǎn)業(yè)自身也因此而降低了其借貸信用，以后很難通過銀行等金融機構(gòu)再次籌資。如果住房價格突然大幅度下跌，還可能導致許多住房購買者不愿意繼續(xù)償還在高房價時期辦理的住房抵押貸款，大面積的違約將會給商業(yè)銀行等住房金融機構(gòu)帶來風險。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了建筑建材等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一旦房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂，這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將遭受巨額經(jīng)濟損失，這就增加了這些行業(yè)企業(yè)發(fā)生貸款違約的幾率，最終也會造成住房金融機構(gòu)承擔較大風險。

金融機構(gòu)自身存在經(jīng)營風險。目前我國住房金融機構(gòu)自身的管理經(jīng)營上也存在一定的漏洞，這也帶來了經(jīng)營風險。一些商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的審核環(huán)節(jié)存在標準不嚴的問題，有些銀行為了搶占住房金融市場而放寬了對個人貸款者資質(zhì)的審核標準，而且各個商業(yè)銀行之間并沒有建立起一個完善的、共享的借貸者信用記錄平臺，這也增加了各個商業(yè)銀行在審核借貸者信用真實性等方面的難度，寬松的審核門檻很可能讓商業(yè)銀行在房價下跌時遭受極大的損失。由于監(jiān)管不嚴格還會造成“假按揭”的問題，一些企業(yè)為了不受企業(yè)貸款合同的約束而利用各種關(guān)系辦理住房信用貸款，從而獲得銀行的資金支持，這一過程中的信息不對等以及不真實會把企業(yè)的風險轉(zhuǎn)嫁到住房金融機構(gòu)之上。此外，與國外多樣化的住房金融機構(gòu)相比，我國的金融機構(gòu)功能單一、資金來源單一，銀行存款是主要的資金來源，單一化的渠道阻礙了信托投資基金等進入住房金融市場，這就增加了商業(yè)銀行風險的集中性，不利于分散風險。

我國住房金融缺少風險分散和風險轉(zhuǎn)移機制。一是我國的住房金融缺乏二級市場。目前我國的住房就金融建設(shè)仍然較為集中于一級市場，而有價證券交易、流通的二級市場卻沒有建立起來。在住房金融市場不完善的狀態(tài)下，一旦開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的住房金融機構(gòu)遭遇流動性資金供給困難和高成本籌資的雙重壓力，其不能運用二級市場進行多渠道籌資和分散風險，就給自身增加了累積風險的可能。而且住房金融二級市場的缺失也使得低收入群體難以申請銀行購房貸款或者只能申請利率較高的貸款，不利于住房金融機構(gòu)發(fā)揮作用。

二是我國的住房金融機構(gòu)在融資上還主要以間接融資為主，缺乏直接的融資渠道。在中國人民銀行發(fā)布的《2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》中，2011年我國金融機構(gòu)中住房貸款的人民幣余額為10.73萬億元，其增長量占其他貸款增長量的17.5%。在我國近4000家的房地產(chǎn)企業(yè)之中，只有130家企業(yè)嘗試過通過市場融資而非銀行貸款，而這些企業(yè)大多是在住房企業(yè)改革之前就通過各種方式實現(xiàn)上市的企業(yè)，這也是我國住房金融二級市場發(fā)展不起來的原因之一。

三是我國的住房金融體系中缺乏政策性的住房貸款擔保機制。我國目前普遍實行的住房貸款擔保是要求住房貸款申請人的單位或其他第三方來做擔保，這也使得很多想要申請住房貸款的購房者因為不滿足條件而無法申請住房貸款。對于想要購房的低償付能力者，我國出臺了廉租房和經(jīng)適房政策，這一方面部分解決了低收入群體的住房問題，但另一方面也忽視了政策性擔保機構(gòu)的建設(shè)，導致很多住房金融風險往往只能由借款人個體和商業(yè)銀行來承擔，提高了住房金融機構(gòu)風險發(fā)生的可能性。

住房金融風險防范措施建議

第一，繼續(xù)完善我國住房金融的一級市場。健康完善的住房金融市場應(yīng)該是一級市場與二級市場同時存在并共同發(fā)揮作用的。但我國目前的住房金融市場還主要停留在一級市場的建設(shè)之上，并且還需要不斷完善發(fā)展。首先，要豐富住房金融一級市場的層次結(jié)構(gòu)，鼓勵擔保機構(gòu)、保險機構(gòu)、評估機構(gòu)、信托機構(gòu)以及征信機構(gòu)等在住房貸款領(lǐng)域的發(fā)展，完善住房公積金管理體系。其次，目前我國的住房金融機構(gòu)在資金來源上過于依賴銀行信貸，為此需要拓寬住房金融機構(gòu)的直接融資渠道，應(yīng)該創(chuàng)造一個房地產(chǎn)業(yè)能夠在市場進行直接融資的環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)通過股市債券或其他證券來融資，改變現(xiàn)有單一的住房金融融資渠道。最后，還要完善住房金融市場體系建設(shè)，同時發(fā)展抵押市場、保險市場以及證券市場的發(fā)展，促進住房金融一級市場的不斷完善。

第二，發(fā)展住房金融的二級市場。發(fā)達國家住房金融經(jīng)過多年發(fā)展，形成了以抵押貸款證券化為核心的住房金融二級市場。但在2008年美國次貸危機之后，人們意識到這種金融二級市場存在一定的風險，但我們并不能忽視二級金融市場的重要作用，而且實際上二級金融市場的風險仍然是可以檢測調(diào)控的，如何規(guī)范和引導住房金融二級市場的發(fā)展是重中之重。針對我國缺乏住房金融二級市場的問題，國家應(yīng)該積極調(diào)控市場進行住房金融二級市場建設(shè)。在這一過程中，政府首先要制定相關(guān)的法律政策，保證二級市場在建設(shè)過程中的合法性和有法可依性；其次要加快開發(fā)能夠提供抵押貸款支持的證券商品，鼓勵開辦能夠進行住房貸款證券經(jīng)營交易的機構(gòu)，建立和擴大住房金融的二級市場。但在發(fā)展住房金融二級市場之時，要堅持“審慎”的原則，對其加強監(jiān)管和引導，防止其在發(fā)展二級市場時出現(xiàn)市場秩序混亂等問題，保證其良性發(fā)展。

第三，提升住房金融機構(gòu)自身的管理水平。首先，面對目前住房金融機構(gòu)對個體住房貸款申請審查不嚴的問題，應(yīng)該鼓勵銀行內(nèi)部建立專門的客戶信用調(diào)查評估機構(gòu)，對住房信貸申請者進行信用評估，對其申請資格以及償債能力進行審查，避免潛在的金融風險，而且各個商業(yè)銀行之間應(yīng)該建立信用評價審查共享體系，通過信息共享和合作來共同預(yù)防住房信貸風險。其次，要規(guī)范住房貸款申請、發(fā)放程序，要制定嚴格而具體的審查標準，對住房貸款辦理的評估、償付、發(fā)放、考核等各個環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴格按規(guī)定標準評估，對其進行程序化和信息化的建設(shè)，方便住房金融機構(gòu)自身的管理。再次，住房金融機構(gòu)還可以建立一定的違約處理機制，當住房信貸者不能給按照住房貸款合同進行償還時，住房金融機構(gòu)可以啟動違約處理機制，對還款人進行一定的違約處理，這能夠有效地避免住房金融機構(gòu)的利益損失。最后，住房金融機構(gòu)應(yīng)在內(nèi)部建立自己的風控機構(gòu)，評估自身的抗風險能力。

第四，豐富住房信貸資金來源渠道。住房金融機構(gòu)融資渠道單一始終是威脅我國住房金融安全的風險因素之一。因此要防范住房金融風險就必然拓寬住房信貸資金的籌措渠道。住房金融機構(gòu)可以發(fā)展住房儲蓄業(yè)務(wù)，制定一定的優(yōu)惠政策吸引個體把住房資金存入銀行之中，使其成為商業(yè)按揭貸款或公積金貸款的一個資金來源補充。住房金融機構(gòu)還是要不斷發(fā)展建設(shè)二級市場，可以將證券作為住房信貸資金的市場來源渠道之一，這能夠降低住房金融機構(gòu)對銀行信貸的依賴程度。此外，政府還可以對保障性住房等福利性事業(yè)貸款進行一定的貼息，加大財政對于這部分住房金融的支持。

第五，完善住房金融相關(guān)法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。目前我國有關(guān)金融發(fā)展的法律法規(guī)雖然不少，但關(guān)于住房金融方面的法律體系還不夠完善和專業(yè)。而且由于法律法規(guī)的缺失，也很難在我國住房金融市場開展二級市場的培育工作。因此，要防范住房金融風險還需要盡快完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，為住房金融市場的完善提供法律保障，優(yōu)化其外部發(fā)展環(huán)境。國家有關(guān)部門在法律的制定過程中應(yīng)該具有統(tǒng)一的規(guī)劃性和前瞻性，為防范住房金融風險未雨綢繆。

（作者單位：湖北經(jīng)濟學院會計學院）

責編/于巖（實習）