法律風(fēng)險(xiǎn)

抵押房產(chǎn)價(jià)值或難實(shí)現(xiàn)

不過，即使是非參與型產(chǎn)品，仍面臨法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。

保監(jiān)會(huì)關(guān)于“以房養(yǎng)老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權(quán)問題，但保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問中提出，參與貸款的老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

對此，胡繼曄向記者表示這樣的擔(dān)心，在業(yè)務(wù)開展之初，保險(xiǎn)公司為了擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)可以采取這樣的措施，但其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

2005年1月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定：對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第七條規(guī)定：業(yè)主抵押自己所有房屋，如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn)，而且也有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)的時(shí)候，那么即使抵押權(quán)人向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債。

“一旦老年人與保險(xiǎn)公司簽署反向抵押貸款合同，在老年人病重時(shí)，有子女入住該抵押房屋，并且聲稱是‘惟一住房’,未來即使老人去世，保險(xiǎn)公司也很難將其子女驅(qū)離，屆時(shí)保險(xiǎn)公司將無法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值?？梢姡娠L(fēng)險(xiǎn)因素是無法由保險(xiǎn)公司自身進(jìn)行防范的。”胡繼曄說。

這還不是多數(shù)保險(xiǎn)公司不愿推進(jìn)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的唯一原因。

政策風(fēng)險(xiǎn)

70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決

住房70年產(chǎn)權(quán)也被視為障礙之一。

“‘到期’的房子肯定養(yǎng)不了老。”趙凱仍舊以“西城的學(xué)區(qū)房”向記者舉例說，“建造時(shí)間在1970年左右，到現(xiàn)在已經(jīng)46年了，還有24年‘到期’。我要活到90歲，怎么辦”？

不過，問題并非僅此而已。上述不愿具名的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂更加“現(xiàn)實(shí)”：“就算還有幾年的使用年限，保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限幾乎無法補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也較大。”

記者注意到，根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)續(xù)期必須重新獲得政府批準(zhǔn)，可能要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回，“這是保險(xiǎn)業(yè)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)注的焦點(diǎn)。”上述人士說道。

在胡繼曄看來，基于這些風(fēng)險(xiǎn)因素，借鑒歐美發(fā)達(dá)國家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”只是“小眾產(chǎn)品”，在減少老年貧困化方面起到了一定的作用，相當(dāng)于一款面向老年人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，“總體而言，政府部門應(yīng)當(dāng)發(fā)展住房反向抵押貸款在解決養(yǎng)老問題中的戰(zhàn)略性作用，制定更加完善的規(guī)則，以風(fēng)險(xiǎn)防范為出發(fā)點(diǎn)，引導(dǎo)中國剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發(fā)展”。

據(jù)了解，中國目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范市場，法律效力比較低，一旦出現(xiàn)糾紛，這個(gè)文件到底能不能為投保人提供保護(hù)，是未知數(shù)。另一方面，政府部門也沒有出臺(tái)相應(yīng)的稅收及補(bǔ)償政策，沒有明確的主管部門。

對此，胡繼曄的建議是，住房反向抵押貸款應(yīng)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，“我國目前正式支持的僅保監(jiān)會(huì)的53號文件，城鄉(xiāng)建設(shè)部門、銀行監(jiān)管部門、擔(dān)保機(jī)構(gòu)都未介入。實(shí)際上，我國的銀行業(yè)已經(jīng)有了相當(dāng)長期的住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn)，從風(fēng)險(xiǎn)識別與防范、房價(jià)壓力測試等許多方面都具有優(yōu)勢，在住房反向抵押貸款方面應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更重要的作用。未來，我國在保監(jiān)會(huì)53號文件試行的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)由中央政府主管部門——保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部共同設(shè)立國家層面的住房反向抵押貸款保險(xiǎn)基金，國家提供稅收減免和部分補(bǔ)貼，同時(shí)要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)都強(qiáng)制性地繳納保險(xiǎn)基金，以部分抵御未來住房反向抵押貸款市場波動(dòng)和長壽的風(fēng)險(xiǎn)。特別對于可能中途退出的參保人，應(yīng)當(dāng)通過精算，事先在合同中進(jìn)行約定，確保合同雙方的權(quán)益”。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)系主任袁輝則提出，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”是實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的結(jié)合，既是金融產(chǎn)品也是觀念產(chǎn)品，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及面廣，既涉及法律，又涉及經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和房地產(chǎn)價(jià)格的未來走勢，更為重要的是涉及人們的養(yǎng)老觀念的更新，因此該款新產(chǎn)品的推行和市場接受度，需要一個(gè)過程，不能急于求成。

制圖/李曉軍