中央明確當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的任務(wù)是“三去一降一補(bǔ)”，同時(shí)，也明確了“宏觀政策要穩(wěn)；產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)；微觀政策要活；改革政策要實(shí)；社會(huì)政策要托底”的基本政策基調(diào)和原則。因此，在實(shí)際工作中，需要深刻領(lǐng)會(huì)中央精神，按照中央的戰(zhàn)略部署，切實(shí)地做好相關(guān)的具體工作。

去庫存

房地產(chǎn)庫存的結(jié)構(gòu)性特征

城市常住人口的群體結(jié)構(gòu)中，潛在購(gòu)房需求最旺的群體，由于收入等原因，難以對(duì)住房形成有效需求?，F(xiàn)在城市常住人口中潛在購(gòu)房需求最大的群體是農(nóng)民工，以及參加工作時(shí)間不長(zhǎng)的城市新增就業(yè)人群。這部分人群因?yàn)榛閼俸妥优逃葐栴}是有較強(qiáng)的購(gòu)房意愿的，但現(xiàn)實(shí)中這種有效需求受到了收入和養(yǎng)老等問題的極大制約，難以成為現(xiàn)實(shí)中住房的有效需求者。

房地產(chǎn)庫存主要在三四線城市，而城鎮(zhèn)化的未來趨勢(shì)是特大城市群，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的區(qū)域錯(cuò)配。因?yàn)橐欢€城市土地較為稀缺，當(dāng)前房地產(chǎn)投資更多向三四線城市集中?？墒?，這些城市在未來城市化中的地位卻岌岌可危。從世界經(jīng)驗(yàn)來看，這種由原來的鄉(xiāng)村變?yōu)樾〕擎?zhèn)、產(chǎn)生很多小城市的城市化趨勢(shì)并沒有發(fā)生，而是在完成了城市化之后，大量人口仍然會(huì)向大都市之類的地區(qū)聚集。城市化最終可能是呈現(xiàn)一系列的大城市群，這意味著三四線城市人口聚集會(huì)較為緩慢，甚至可能會(huì)向一二線城市進(jìn)一步聚集。但是，因?yàn)檫@些城市已建成的房屋是不可移動(dòng)的，這就導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)供給和未來的房地產(chǎn)需求在地域上不匹配，即使我們刺激需求，刺激的最終結(jié)果是一二線城市房?jī)r(jià)高漲，三四線城市依然庫存巨大。

房地產(chǎn)庫存的新增主力是商業(yè)用房，這部分產(chǎn)品在新常態(tài)下需求有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的產(chǎn)品使用屬性與現(xiàn)實(shí)需求錯(cuò)配。目前，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房高速累計(jì)成為了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的一個(gè)特征。在高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期，對(duì)商品房的投資需求上升，再加上前期限購(gòu)等政策的影響，部分社會(huì)購(gòu)買力轉(zhuǎn)向商業(yè)用房，結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)用房的建設(shè)面積在過去幾年大幅度攀升。但是，隨著經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期維持中高速增長(zhǎng)，對(duì)廠房等需求拉動(dòng)放緩。同時(shí)，隨著互聯(lián)網(wǎng)辦公、電子商務(wù)等商業(yè)模式崛起，傳統(tǒng)商場(chǎng)、寫字樓模式受到了巨大沖擊，實(shí)體性質(zhì)的商業(yè)用房需求受到了抑制。這導(dǎo)致商業(yè)用房在未來一段時(shí)間內(nèi)都將呈現(xiàn)較為嚴(yán)峻的局面。

結(jié)構(gòu)性庫存下的有關(guān)政策思考

房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)實(shí)性和結(jié)構(gòu)性特征，決定了其去庫存的復(fù)雜性、艱巨性和中長(zhǎng)期性。因此，房地產(chǎn)的去庫存關(guān)鍵是切忌全面刺激各地的購(gòu)房需求，而是需要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，兼顧短期和中長(zhǎng)期，切實(shí)讓市場(chǎng)發(fā)揮作用，做好打一場(chǎng)相對(duì)持久的去庫存戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。

以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股方式在農(nóng)村建立合作養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以地養(yǎng)老，為進(jìn)城農(nóng)民工在城市購(gòu)房分憂解難，提升農(nóng)民工的購(gòu)房意愿，促進(jìn)有效需求的形成。農(nóng)民工買房的一個(gè)重要限制是農(nóng)村老人的養(yǎng)老問題，為此，需要在農(nóng)村加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，解決進(jìn)城農(nóng)民工的后顧之憂。為了降低農(nóng)村老人的養(yǎng)老成本，可以采用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的方式，由村集體集中土地，利用土地的收益統(tǒng)籌建立互助型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這一方面解決了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和農(nóng)民養(yǎng)老的資金來源問題。另一方面又可以將土地集中，化解現(xiàn)在老齡人口耕種零散土地問題，提高經(jīng)濟(jì)效率。

在三四線城市通過推行房地產(chǎn)投資信托基金方式，以金融手段化解房地產(chǎn)空間錯(cuò)配?，F(xiàn)有房地產(chǎn)庫存在三四線城市累積，但人口卻向一二線城市聚集。要解決這種空間的錯(cuò)配，可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，主要投資三四線城市的房地產(chǎn)（信托基金投資的這部分房產(chǎn)目前可以用于流動(dòng)人口的暫時(shí)租賃，隨著城市的發(fā)展，未來也可以滿足當(dāng)?shù)匦略龀Ｗ∪丝诘馁?gòu)買需求），將三四線城市房地產(chǎn)庫存變?yōu)楝F(xiàn)金流。這樣既增加了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)購(gòu)買力，又可以讓房地產(chǎn)商將這部分解套的資金，向需要投資的一二線城市轉(zhuǎn)移，通過資金流動(dòng)解決房地產(chǎn)的空間錯(cuò)配問題。

一二線城市結(jié)合棚戶區(qū)改造加大房地產(chǎn)供給。當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存是一種結(jié)構(gòu)性過剩，一二線城市的需求旺盛，未來還有發(fā)展空間。限制一二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的主要是土地供給，因此，現(xiàn)在需要加大土地承載力，提高土地利用效率。為此，需要結(jié)合棚戶區(qū)改造，充分利用有限土地增加住房的供給。這一方面可以滿足市場(chǎng)需求，另一方面可以補(bǔ)充房地產(chǎn)投資，抑制一二線城市房?jī)r(jià)的過快上漲。

適當(dāng)延長(zhǎng)土地開發(fā)時(shí)間期限等，允許三四線城市開發(fā)商自我調(diào)整供給速度。在三四線城市房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性過剩的情況下，需要通過市場(chǎng)手段降低供給，才能逐步緩解庫存壓力。在前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)期，為了促進(jìn)供給，出臺(tái)了很多政策來加快房地產(chǎn)建設(shè)速度，例如，要求土地在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)?，F(xiàn)在需要在三四線及以下城市放松這些政策，使得開發(fā)商能夠根據(jù)自身城市特點(diǎn)，控制供給。

從中長(zhǎng)期來看，需要加大中西部城市群建設(shè)力度，吸引人口集聚，活躍市場(chǎng)。未來城市化的趨勢(shì)會(huì)更多向大城市群集中。為了化解三四線城市的房地產(chǎn)危機(jī)，需要在中西部地區(qū)加大城市群建設(shè)力度，將空間開發(fā)的指導(dǎo)思想從區(qū)域開發(fā)向城市群建設(shè)轉(zhuǎn)移。通過城市群輻射周邊，將中西部城市缺乏中心的網(wǎng)狀格局向星形格局轉(zhuǎn)變，以中心帶動(dòng)周邊，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮。