【摘要】住房事業(yè)是衡量社會文明進步和發(fā)展水平的關(guān)鍵指標(biāo)，關(guān)乎經(jīng)濟社會發(fā)展全局與社會和諧穩(wěn)定。近年來，我國不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。本文剖析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)調(diào)控與保障性住房政策體系優(yōu)化成果，分析了房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，對未來住房保障工作的持續(xù)完善、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的優(yōu)化提出了建議。

【關(guān)鍵詞】住有所居  居有所安  房地產(chǎn)發(fā)展新模式  社會治理    

【中圖分類號】D669    【文獻標(biāo)識碼】A

習(xí)近平總書記指出：“人民幸福安康是推動高質(zhì)量發(fā)展的最終目的。”住有所居、居有所安，是中國式現(xiàn)代化的題中應(yīng)有之義。住房問題事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局，事關(guān)人民群眾切身利益。2024年中央經(jīng)濟工作會議部署2025年重點任務(wù)時指出：“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。”黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央緊緊圍繞人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，不斷加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足改善性住房需求，推動住房資源合理分配，讓廣大人民群眾住有所居、居有所安，實實在在享受改革發(fā)展成果。伴隨經(jīng)濟社會發(fā)展和生活條件改善，人們對住房的需求逐步從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，滿足人民群眾對居住條件、環(huán)境和服務(wù)的新期待，成為民生保障的重要課題。

房地產(chǎn)調(diào)控成果與保障性住房政策體系優(yōu)化

近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過不斷調(diào)整與完善，房地產(chǎn)行業(yè)顯示出強大的回彈力度，為高質(zhì)量發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》指出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。”2024年中央經(jīng)濟工作會議對優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了明確要求。應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。值得指出的是，房地產(chǎn)調(diào)控并非一帆風(fēng)順，新一輪調(diào)控面臨前所未有的復(fù)雜性和艱巨性。盡管調(diào)控面臨難度，但成果顯著。在政策層面，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。調(diào)控措施的實施使得房地產(chǎn)市場“大起大落”的風(fēng)險大為減少，市場預(yù)期得到有效引導(dǎo)，短期內(nèi)房價穩(wěn)定在合理區(qū)間。

這一輪調(diào)控效果也在市場各個方面得以體現(xiàn)。從國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看，在2024年4月達到最低點91.83之后，連續(xù)8個月一路走高，2024年12月達到92.78，市場成交趨于活躍。一攬子政策連續(xù)落地，有效降低了居民購房門檻，居民購房意愿提升。房地產(chǎn)政策調(diào)控目標(biāo)和方向展現(xiàn)出一些關(guān)鍵性特點，持續(xù)強調(diào)因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，地方在調(diào)控樓市中擁有更大的自主權(quán)，并以此滿足剛需和改善性住房需求。中央將在保持市場穩(wěn)定的同時，給予地方在具體執(zhí)行上的靈活度，以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r。在房地產(chǎn)調(diào)控的困難方面，中國樓市受到自身周期性波動的影響，部分城市的房價波動壓力較大，同時房企的財務(wù)狀況和樓市預(yù)期的波動也對市場穩(wěn)定構(gòu)成了挑戰(zhàn)，面臨著如何在刺激市場和房價波動之間尋求平衡的難題。

黨的二十大報告指出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”對于滿足人民群眾多層次住房需求，推動居住環(huán)境改善具有重要指導(dǎo)意義。在保障性住房建設(shè)過程中，堅持因地制宜原則，注重多元化、多渠道的保障途徑，進一步保障廣大新市民、青年等群體的剛需。保障性租賃住房、公租房與共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，通過高效政策導(dǎo)向與財政支持，均呈現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭。其中保障性租賃住房作為重點，不僅緩解了住房市場的需求壓力，也為住房保障體系的完善作出了貢獻。城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目的推進，既展現(xiàn)了我們黨改善民生的堅強決心，也反映了在住房保障體系構(gòu)建過程中對人民居住權(quán)的重視和保障。改善棚戶區(qū)和老舊小區(qū)、優(yōu)化城市空間布局是改善居住環(huán)境的重要途徑，有助于增強城市綜合承載能力，提升城市形象。

在住房保障政策體系的優(yōu)化方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2023年提出“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的“四好”建設(shè)目標(biāo)，彰顯了提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、增強建筑質(zhì)量、促進住房智能化與綠色化的決心和態(tài)度。未來將圍繞滿足人民群眾住上好房子的需求，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加快住房發(fā)展從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。預(yù)期會看到更多關(guān)于住宅隔音、綠色智能等方面標(biāo)準(zhǔn)的提高，以及舊住宅通過城市更新實現(xiàn)迭代的措施。這可能意味著新房價格將上漲，而老舊房屋可能會面臨更快貶值。“好房子”概念既是提高住宅質(zhì)量的一個方向，也是一個挑戰(zhàn)，尤其是在建材成本和新技術(shù)應(yīng)用等方面，必將影響整體房價結(jié)構(gòu)。在考慮住房保障政策的未來方向時，需要在保障房、商品房的供需關(guān)系中尋找平衡。我國保障房政策在滿足基本住房需求方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用，但在新的發(fā)展周期下，優(yōu)化目標(biāo)的轉(zhuǎn)向可能減少保障房數(shù)量，而強調(diào)住房的質(zhì)量和可持續(xù)性?？紤]到中國樓市的復(fù)雜性特點，未來的調(diào)控將更加側(cè)重于平衡市場和滿足住房需求，而在執(zhí)行過程中需要兼顧各地實際情況，確保市場的長期健康發(fā)展。

這些現(xiàn)存困難和最新動向表明，住房保障政策體系正在逐步優(yōu)化，以更好地適應(yīng)社會需求及市場變化。未來房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展將繼續(xù)以促進住房消費健康發(fā)展為總基調(diào)，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上，著力解決人民群眾的住房問題。

讓全體人民住有所居面臨的挑戰(zhàn)

盡管住房保障領(lǐng)域取得了令人矚目的成就，但當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到一個關(guān)鍵節(jié)點，住房供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，需要更為精準(zhǔn)和靈活的調(diào)控政策，既維護市場穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，又要滿足居民需求和可負擔(dān)。

一是住房保障體系仍有待完善和健全。近年來，我國住房保障體系建設(shè)取得顯著成效，覆蓋城鄉(xiāng)的住房保障體系日益健全。但仍需進一步強化保障性住房的供給，綜合運用財政、土地供應(yīng)等手段，加大保障性住房的政策支持力度，創(chuàng)新住房保障模式，拓寬社會和市場在住房保障中的參與渠道，為人民群眾提供更多、更好的安居選擇。此外，我國農(nóng)村居民的住房條件相對較差，農(nóng)村土地制度和住房建設(shè)仍然存在一些問題。要實現(xiàn)住有所居目標(biāo)，需要進一步加大對農(nóng)村地區(qū)的支持力度，改善農(nóng)村居民的住房條件。

二是房地產(chǎn)調(diào)控成果有待進一步鞏固。我國積極推進房地產(chǎn)市場長效管理機制建設(shè)，房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定，市場秩序逐步規(guī)范，但市場調(diào)控成果還需進一步鞏固。過去20多年，我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，對保障和改善民生、支撐我國經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時，房地產(chǎn)市場快速擴張，也出現(xiàn)了資金過度向房地產(chǎn)集中、房價高企等問題，近些年主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足。適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展新態(tài)勢，應(yīng)完善差別化的調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

三是多元化的住房需求有待進一步釋放。伴隨經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人民群眾的住房需求日趨多樣化。隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增加，對住房資源提出了更高的需求。人口流動導(dǎo)致一些大城市住房供需矛盾，需要更有效的城市規(guī)劃和資源配置來滿足需求。面對老年人、年輕人、殘疾人等群體的個性化居住需求，必須采取更具針對性的政策和措施。依托精準(zhǔn)政策，加強住房設(shè)計的人性化、多樣化改造，擴大和提升保障性住房的供應(yīng)，確保不同群體在住房選擇上更加寬廣，更好滿足不同群體合理的住房需求。

四是多樣化的住房供應(yīng)主體有待進一步激活。無論是保障性住房還是商品房市場，發(fā)展多樣化的住房供應(yīng)主體對于優(yōu)化住房資源配置、滿足人民群眾住房需求具有重大意義。當(dāng)前，需要進一步激活市場參與方，推動政策環(huán)境和市場機制的創(chuàng)新發(fā)展。國家支持和鼓勵社會資本、民營企業(yè)參與住房建設(shè)和管理，通過良性的政策激勵和市場環(huán)境，發(fā)掘社會力量參與住房建設(shè)的潛力，確保住房市場的活力和動力，讓住房供應(yīng)更貼近人民群眾的需求。

讓全體人民住有所居、居有所安的政策建議

因地制宜，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控效果?；谥袊鴱V袤的地域差異與復(fù)雜的市場環(huán)境，必須針對不同城市、地區(qū)的實際情況，制定和實施差異化的調(diào)控措施。為了使調(diào)控政策更具針對性和有效性，各級政府應(yīng)加強市場研究，動態(tài)監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行情況，及時調(diào)整和完善政策。同時，推廣使用先進的科技手段，提升房地產(chǎn)市場信息的透明度，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，確保市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

強化國家、市場和社會協(xié)同保障。充分發(fā)揮國家、市場和社會的合力，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保障性住房與商品房市場的有序發(fā)展。國家層面，出臺一系列綜合性住房政策，圍繞土地、金融、稅收等多個領(lǐng)域，著力促進住房市場平穩(wěn)發(fā)展，保障人民的居住福祉。針對保障性住房建設(shè)，應(yīng)進一步增加政府投入，充分發(fā)揮財政支持和土地政策的積極作用，確保困難群體能安居樂業(yè)。通過嚴(yán)格監(jiān)管規(guī)范市場行為，推動住房供應(yīng)模式多元化，包括支持共有產(chǎn)權(quán)房和租賃市場，鼓勵綠色、智能建筑項目實施，引導(dǎo)行業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展方向前進。在市場層面，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)不斷創(chuàng)新住房產(chǎn)品，回應(yīng)消費者多樣化需求，注重質(zhì)量建設(shè)，多方協(xié)作共同提升房屋建造和管理標(biāo)準(zhǔn)，進一步履行社會責(zé)任，投身公共服務(wù)和社區(qū)建設(shè)，提高居住環(huán)境的整體水準(zhǔn)，確保房屋安全舒適。在社會層面，群眾和社會組織積極參與社區(qū)治理，共治共享優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境；大力推廣綠色生活方式，提高公眾環(huán)保意識，營造可持續(xù)生活環(huán)境；通過舉辦文化和社區(qū)活動，培育居住文化，增強居民的社區(qū)凝聚力；鼓勵公益機構(gòu)為困難群體提供多方位支持，確保人人都能安居樂業(yè)。把握住房保障工作重點的同時，絕不放松對市場的動態(tài)監(jiān)測和調(diào)控。以往經(jīng)驗教訓(xùn)表明，政府需加大保障性住房投入力度，創(chuàng)新土地政策，鼓勵租賃市場發(fā)展，為人民提供多元化居住選擇和減輕購房壓力。提升房地產(chǎn)市場信息透明度，建立完善的監(jiān)管機制，為住有所居、居有所安的目標(biāo)持續(xù)發(fā)力。

借鑒國際經(jīng)驗，積極進行政策試點和創(chuàng)新。堅持開放的視野借鑒國際經(jīng)驗，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展需求的重要手段，可以引入國外在住房政策及市場調(diào)控方面的先進理念和成功經(jīng)驗。比如，新加坡高度重視住房保障的中央公積金制度以及組屋發(fā)展模式；德國對租賃市場的穩(wěn)健支撐和有效監(jiān)管，致力于打造一個更加寬容、體面的租賃市場環(huán)境，充分保護租戶權(quán)益；歐美國家發(fā)展住房合作社與共有產(chǎn)權(quán)住房的寶貴成功案例，通過多途徑提高住房的經(jīng)濟可承受性，同時保持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定和健康發(fā)展。通過引進國際先進理念與經(jīng)驗，結(jié)合實際條件進行制度和市場的本土化改革與創(chuàng)新。在國內(nèi)，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，均自2024年12月1日起執(zhí)行，這是我國深化房地產(chǎn)市場改革的關(guān)鍵一步。更加重視將試點經(jīng)驗進行總結(jié)、提煉，以創(chuàng)新稅收等宏觀調(diào)控手段更精準(zhǔn)地反映市場情況、調(diào)控市場走向。此外，改革和完善住房公積金制度、房屋產(chǎn)權(quán)制度、土地使用權(quán)制度等關(guān)系億萬家庭切身利益的重大問題，不斷探究新的方法和途徑，才能滿足人民日益增長的美好住房需要。我國的住房政策在借鑒與創(chuàng)新中前行，在積極響應(yīng)人民群眾對美好生活的向往中持續(xù)優(yōu)化。

充分發(fā)揮制度優(yōu)勢。我國在解決住房問題方面擁有重要的制度優(yōu)勢，有助于推動住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)。第一，在我國國家制度和國家治理體系的“十三個顯著優(yōu)勢”中，首要的是堅持黨的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。黨的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)有利于科學(xué)決策，推動住房相關(guān)政策的頂層設(shè)計和政策創(chuàng)新，確保相關(guān)政策的有效落實和執(zhí)行；有助于確保國家對住房保障的高度重視、持續(xù)投入；有助于發(fā)揮中央和地方兩個積極性，推動各地各部門分工合作形成合力。第二，社會主義基本經(jīng)濟制度的調(diào)控能力。通過土地政策、金融政策、稅收政策等手段引導(dǎo)住房市場發(fā)展，確保市場穩(wěn)定和住房資源的合理分配。第三，我國深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，把推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機結(jié)合起來。這有助于城市群、都市圈的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，有助于以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。第四，國有企業(yè)不僅在經(jīng)濟中發(fā)揮重要作用，還在社會保障和住房保障中發(fā)揮積極作用，等等?？傊?，繼續(xù)堅持和完善社會主義基本經(jīng)濟制度，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，有助于深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高住房供給質(zhì)量和效率，推動房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

保障住房政策的總體持續(xù)性和穩(wěn)定性。在當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展背景下，推動住房政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性尤為重要。必須以更加務(wù)實和創(chuàng)新的精神，參考國內(nèi)外成功經(jīng)驗，不斷優(yōu)化住房政策。為了使住房政策更加穩(wěn)健和可持續(xù)，各地積極構(gòu)建和優(yōu)化長期性的住房政策框架，確立穩(wěn)定的政策目標(biāo)和原則，這不僅有助于提升市場的預(yù)測性和適應(yīng)性，更有助于維持住房市場的連續(xù)性和穩(wěn)定性。同時，應(yīng)注重持續(xù)提升政策制定過程的透明度和參與度，廣泛聽取公眾意見，通過公開討論、專家研討和多渠道反饋，讓廣大人民群眾能夠?qū)崒嵲谠趨⑴c到政策的制定和實施過程中。建立有效的政策評估機制，對政策執(zhí)行情況定期進行客觀監(jiān)測，這不僅能保證政策的科學(xué)性和有效性，也能為政策的及時調(diào)整提供依據(jù)。不斷加大與各方面利益相關(guān)者的協(xié)調(diào)溝通力度，確保各方意見在決策過程中得到充分考量和反映。通過完善政府監(jiān)管機構(gòu)的職能，確保市場行為規(guī)范，同時建立靈活迅速的評估和反饋機制，了解政策實施情況，及時調(diào)整以應(yīng)對市場的變化。長期城市規(guī)劃和住房投資的穩(wěn)步推進為未來需求奠定了堅實基礎(chǔ)，有助于平抑市場波動，引導(dǎo)市場健康發(fā)展。建立持續(xù)的對話機制是政府重視并回應(yīng)市場和人民需求的體現(xiàn)，進一步保障了政策方向的準(zhǔn)確性和高效性。通過一系列措施，不僅能夠規(guī)避因市場波動帶來的負面效應(yīng)，更能夠確保住房市場和社會的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

（作者為中山大學(xué)中國公共管理研究中心、中山大學(xué)政治與公共事務(wù)管理學(xué)院教授）

【參考文獻】

①習(xí)近平：《高舉中國特色社會主義偉大旗幟 為全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家而團結(jié)奮斗——在中國共產(chǎn)黨第二十次全國代表大會上的報告》，新華網(wǎng)，2022年10月25日。

②《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》，新華網(wǎng)，2024年7月21日。

③《中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行》，《人民日報》，2024年12月13日。

④丁怡婷：《加快建設(shè)“好房子”（觀象臺）》，《人民日報》，2024年7月10日。

⑤《新華述評｜房地產(chǎn)市場走勢怎么看——當(dāng)前中國經(jīng)濟問答之六》，新華網(wǎng)，2024年12月8日。

⑥《房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢積極》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站，2025年2月17日。

責(zé)編/趙橙涔    美編/李祥峰

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