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10月25日，多家商業(yè)銀行對(duì)符合條件的存量房貸利率進(jìn)行批量集中調(diào)整。相關(guān)調(diào)整由銀行統(tǒng)一操作，絕大多數(shù)借款人不需要到銀行網(wǎng)點(diǎn)，也無(wú)須主動(dòng)在手機(jī)銀行操作。調(diào)整后，存量房貸利率明顯下降，減輕了購(gòu)房者房貸負(fù)擔(dān)，有利于提升消費(fèi)能力、提振消費(fèi)信心。
“一覺(jué)醒來(lái)，每月房貸少還近千元。”10月25日，不少購(gòu)房者在社交媒體上曬出自己收到的銀行短信通知，房貸利率已經(jīng)下調(diào)，還款壓力減輕。
當(dāng)天，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、交通銀行等多家商業(yè)銀行，對(duì)符合條件的存量房貸利率進(jìn)行了批量集中調(diào)整。這是銀行業(yè)積極落實(shí)9月29日中國(guó)人民銀行公告和市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“利率自律機(jī)制”）倡議而實(shí)施的調(diào)整舉措。利率調(diào)整政策落地后，給借款人帶來(lái)什么變化？對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)哪些影響？記者進(jìn)行了采訪。
總體上平均每年將能節(jié)省利息支出約1500億元，有利于提升消費(fèi)能力
10月26日，上海居民曾先生在建設(shè)銀行手機(jī)銀行查到，本次存量房貸利率調(diào)整后，自己的二套房貸利率從4.45%下降至3.8%，每月節(jié)省貸款利息3000多元。曾先生說(shuō)，房貸降息節(jié)省的利息支出，為自己消費(fèi)和理財(cái)提供了更大空間。
目前，我國(guó)絕大部分房貸利率以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，10月25日銀行調(diào)整的是加點(diǎn)幅度。
根據(jù)中國(guó)人民銀行此前發(fā)布的公告和利率自律機(jī)制倡議，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對(duì)符合條件的存量房貸開(kāi)展批量調(diào)整。調(diào)整的存量房貸包括首套、二套及以上，對(duì)于加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30基點(diǎn)。對(duì)于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。
記者了解到，批量調(diào)整由銀行統(tǒng)一操作，絕大多數(shù)借款人不需要到銀行網(wǎng)點(diǎn)，也無(wú)須主動(dòng)在手機(jī)銀行操作。
建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部住房信貸處副處長(zhǎng)隋云飛介紹，10月25日起，借款人即可通過(guò)登錄建行手機(jī)銀行或建行智慧個(gè)貸微信小程序這兩個(gè)線上渠道，在“存量房貸利率調(diào)整”專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)功能中，查詢利率調(diào)整結(jié)果。建設(shè)銀行也已從10月25日起，向完成本次利率調(diào)整的客戶，發(fā)送利率調(diào)整成功告知短信。
本次調(diào)整后，預(yù)計(jì)存量房貸利率將平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，總體上平均每年將能節(jié)省利息支出約1500億元，惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億居民。
“此次存量房貸利率調(diào)整，很大程度上減輕了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，有利于提升消費(fèi)能力。”招聯(lián)首席研究員董希淼分析，普通購(gòu)房者還款壓力減輕帶來(lái)可支配收入增加，可用于滿足更廣泛的消費(fèi)需求，提振消費(fèi)信心；對(duì)個(gè)體工商戶來(lái)說(shuō)，貸款成本的降低還能為經(jīng)營(yíng)提供更加充裕的現(xiàn)金流，有利于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
廣東深圳居民吳女士于2021年8月在農(nóng)業(yè)銀行深圳香梅支行申請(qǐng)了二手房貸款，貸款發(fā)放后利率為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn)。雖然近年來(lái)LPR有所降低，但由于較高的加點(diǎn)幅度，吳女士仍要負(fù)擔(dān)超1.3萬(wàn)元的月供，加上家庭育有二孩，日常開(kāi)支壓力較大。
10月25日利率調(diào)整，農(nóng)業(yè)銀行將吳女士的貸款執(zhí)行利率降為L(zhǎng)PR-30基點(diǎn)，下降了90基點(diǎn)，月供較調(diào)整前減少1200多元，每年可少還約1.5萬(wàn)元。“家里負(fù)擔(dān)減輕，‘雙11’可以置辦更多東西了。”吳女士說(shuō)。
由于貸款重定價(jià)日不同，部分借款人利率有望繼續(xù)下調(diào)
江蘇揚(yáng)州居民王先生從事建筑行業(yè)，2021年購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)，利率上浮80基點(diǎn)。現(xiàn)在每月兩套房貸總還款2萬(wàn)多元。
去年以來(lái)，王先生經(jīng)營(yíng)的公司資金壓力加大，今年10月的房貸還款已經(jīng)拖欠了幾天。10月12日，王先生看到建設(shè)銀行發(fā)布的存量房貸利率調(diào)整相關(guān)公告后，趕緊聯(lián)系江都龍川支行詢問(wèn)，工作人員告知拖欠客戶也可以享受降息。經(jīng)測(cè)算，王先生的房貸利率可以從4.65%下降到3.55%，每月可少還1800多元，每年可節(jié)省2萬(wàn)多元開(kāi)支。
隋云飛告訴記者，建設(shè)銀行充分考慮有拖欠還款情況客戶的實(shí)際困難，幫他們減輕還款壓力，本次對(duì)這類(lèi)客戶與普通客戶一樣進(jìn)行了批量利率調(diào)整，希望能幫助借款人早日恢復(fù)到正常還款的信用狀態(tài)。
一些借款人發(fā)現(xiàn)，本次利率批量調(diào)整后，自己與其他人執(zhí)行的實(shí)際利率并不相同。業(yè)內(nèi)人士介紹，出現(xiàn)這種狀況的主要原因是借款人的重定價(jià)日不同。有的人貸款重定價(jià)日是每年1月1日，有的人則是貸款放款日的對(duì)應(yīng)日，這導(dǎo)致批量調(diào)整后不同借款人實(shí)際執(zhí)行的LPR并不相同。
10月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期5年期以上LPR為3.6%，較上月下降25個(gè)基點(diǎn)。如果借款人的重定價(jià)日為每年10月21日至10月25日，則10月25日批量調(diào)整時(shí)執(zhí)行的LPR為3.6%，調(diào)整后存量房貸利率為3.3%。這部分人是最早能享受到今年LPR下降利好的群體，而其他借款人等到下個(gè)重定價(jià)日時(shí)，房貸利率有望繼續(xù)下降。
記者注意到，人民銀行此前發(fā)布的公告取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率更及時(shí)反映LPR的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
此外，目前還有部分中小銀行尚未完成存量房貸利率調(diào)整，但總體會(huì)在10月31日前全部完成。
有助于釋放剛性購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)
“聽(tīng)說(shuō)房貸利率調(diào)整了，我想查下我現(xiàn)在的利率是多少，再查查下個(gè)月能少還多少錢(qián)。”10月26日，四川成都居民李女士來(lái)到建設(shè)銀行岷江支行個(gè)貸中心詢問(wèn)，支行工作人員指導(dǎo)她在手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”模塊進(jìn)行了查詢。
工作人員告訴李女士：“您原來(lái)的利率是LPR+70基點(diǎn)，重定價(jià)日為每年1月1日，這次調(diào)整利率從4.9%降為3.9%，月供減少600元左右。明年1月1日LPR會(huì)重新定價(jià)，如果在此期間LPR不變的話，房貸利率將會(huì)變成3.3%，到時(shí)月供將共計(jì)減少約1000元。”
“這樣月供壓力就小多了，之前家里人覺(jué)得利息高，考慮提前還房貸，現(xiàn)在看來(lái)可以不用提前了。”李女士說(shuō)。
李女士的情況代表了目前很多借款人的想法。董希淼告訴記者，存量房貸利率下降后，購(gòu)房者對(duì)買(mǎi)房后新老房貸利差繼續(xù)拉大的擔(dān)憂有所減輕，有助于釋放剛性購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
記者從某大型商業(yè)銀行了解到，10月以來(lái)房貸提前還款情況較政策出臺(tái)前的9月減少20%。近期，降低存量房貸利率等房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，一線城市新房、二手房帶看量和成交量明顯上升。市場(chǎng)人士認(rèn)為，近期房地產(chǎn)支持政策出臺(tái)改善了居民購(gòu)房預(yù)期，疊加各地政府因城施策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。
對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)存量房貸利率下降將平均每年減少利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會(huì)明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。同時(shí)，中國(guó)人民銀行近期降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降低政策利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，能夠降低銀行負(fù)債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，為銀行更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供支撐。
